의정부지방법원 2025타경73854. 의정부동 ‘의정부역센트럴자이앤위브캐슬’ 205동 5층 504호 아파트입니다. 현재 소유자는 윤종오이며, 2023.07.17. 소유권이전과 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 418,000,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당과 농협은행·현대카드·삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
가격도 신건치고 눈여겨볼 만합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 588,000,000원인데, 같은 단지 동일 평형 최근 12건 실거래 평균은 666,833,333원입니다. 최저가는 최근 평균의 88.2%이고, 최신 거래인 2026.08 685,000,000원보다도 낮습니다. 이번 사건은 ‘권리는 안전하지만 가격은 기다려야 하는’ 유형보다는, 신건에서도 가격 비교가 성립하는 유형에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 724 의정부역센트럴자이앤위브캐슬 205동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.948㎡ · 철근콘크리트구조 32층건 내 5층 |
| 소유자 | 윤종오 · 2023.07.17. 소유권이전 · 거래가액 359,520,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 588,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 388,965,072원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2023.07.17. 주식회사우리은행 근저당권 418,000,000원입니다. 이후의 주식회사디지비캐피탈 근저당 112,800,000원, 농협은행 가압류 6,671,658원, 현대카드 가압류 7,291,882원, 삼성카드 가압류 22,831,720원, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 88.2%
의정부역센트럴자이앤위브캐슬은 2,473세대, 2022.07.27. 준공 단지이며, 대상 평형과 매칭된 최근 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균 역시 666,833,333원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 27 | 675,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 21 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 24 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 15 | 677,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 23 | 688,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 21 | 682,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 4 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 14 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 33 | 690,000,000원 |
| 평균 | 59.948㎡ | 12건 | 666,833,333원 |
최근 거래 범위는 590,000,000원~690,000,000원이고 평균은 666,833,333원입니다. 신건 최저가 588,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.2%로, 최근 거래 최저인 590,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래는 2026.08 685,000,000원입니다. 이 사건은 최근 시세를 기준으로 보면 신건 가격이 시세 이상인 사례가 아니라, 최근 실거래권 아래에 놓인 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,280,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 418,000,000원 | 418,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,671,658원 | 6,671,658원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,291,882원 | 7,291,882원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,831,720원 | 22,831,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,124,740원 |
588,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구액 567,595,260원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 12,124,740원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·공공시설·학교·근린생활시설·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 북서측 인근에 지하철1호선 의정부역이 있으며, 서측 평화로 노선버스 이용도 원활합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층건 내 5층 504호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방·도시가스·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필일단의 사다리형에 가까운 아파트 건부지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역·절대보호구역 등 지정사항이 있고 공시지가는 2,044,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2,473세대 단지이며 2022.07.27. 준공, 동일 평형 최근 거래 12건이 확인돼 실거래 표본이 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 588,000,000원은 최근 12개월 평균 666,833,333원의 88.2%입니다. 최근 실거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 층 차이 반영. 대상은 5층이고 최근 거래에는 2층부터 33층까지 포함돼 있으므로 층별 가격 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 명도 현황 확인. 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 절차는 현장과 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 집행비용 8,280,000원과 각 채권이 반영돼 있으나 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.05이며, 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리도 깨끗하고, 가격도 최근 시세 아래”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원, 말소기준인 주식회사우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 모두 소멸합니다. 여기에 신건 최저가 588,000,000원은 최근 12개월 평균 666,833,333원의 88.2%이고, 2026.08 최신 거래 685,000,000원보다도 낮습니다. 최근 실거래 최저 590,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 권리상 안전성이 높고 가격도 최근 시세 아래에 위치한 신건이라는 점이 이 물건의 가장 큰 특징입니다.
