수원지방법원 2025타경43044. 평택시 지산동 삼흥빌라 2층 203호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 윤남석이고, 감정가는 100,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하까지 내려온 물건이지만 권리 구조가 단순하지 않습니다. 을구 5번에 임차권등기를 마친 방동우가 있고, 보증금은 75,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2018.11.12입니다. 이 임차권은 2025.11.11 아산시 압류보다 먼저 성립해 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
특히 매각물건명세서에는 방동우의 임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서 그 잔액은 27,282,000원입니다. 낙찰가를 더 낮춰도 그만큼 임차인의 미배당액이 커지므로, 총 부담은 대체로 보증금 75,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 여기에 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 때문에 현재 회차의 계산상 실질취득액은 76,282,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43044 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 843-2 2층203호 · 경기도 평택시 송탄2로71번길 31 |
| 물건종류 | 다세대 · 삼흥빌라 |
| 소유자 | 윤남석 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방동우 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 삼흥빌라 · 27세대 · 1985.01.01 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 핵심은 을구 5번 주택임차권 방동우입니다. 임대차계약일은 2018.11.10, 주민등록일과 확정일자는 2018.11.12, 점유개시일은 2018.11.30이며, 임차보증금은 75,000,000원입니다. 전입신고가 말소기준으로 선언된 2025.11.11 아산시 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다.
2025.11.11 아산시 압류와 2025.11.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 방동우의 임차권은 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 임차인 분석 — 배당받고도 남는 보증금이 인수된다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 방동우 | 주택 203호 전부 | 2018.11.12 / 2018.11.12 | 75,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 방동우 보증금 | 75,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 방동우 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 27,282,000원이 매수인 인수로 남습니다. 매각대금이 더 내려가면 임차인 배당액이 감소하고 인수액은 증가합니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료가 아니라 ‘실질취득액’부터 본다
이 사건에는 현재 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 100,000,000원 대비 최저가 49,000,000원이라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
현재 회차 기준 실질취득액은 76,282,000원입니다. 3회 유찰 시에도 76,017,400원, 4회 유찰 시에도 75,832,180원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 경매”라기보다 “낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 경매”에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대 주택이며 단지명은 삼흥빌라, 총 27세대입니다.
- 준공. 1985.01.01 준공으로 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 임야, 토지이용상황 연립, 평지·부정형·소로각지입니다.
- 공시지가. 1,510,000원/㎡이며 토지면적은 1,528.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 일반상업지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 최저가 49,000,000원만 자금으로 보면 안 됩니다. 예상 인수액 27,282,000원을 더한 76,282,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰돼도 총 부담은 각각 76,017,400원, 75,832,180원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 방동우의 임대차계약일 2018.11.10, 전입·확정일 2018.11.12, 점유개시일 2018.11.30 및 보증금 75,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 방동우이므로 임대차 실체와 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 실거래 비교금액이 없어 실질취득액 75,000,000원대가 시장가 대비 유리한지 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 7,500만원대 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건의 핵심은 2회 유찰이나 49,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 방동우의 75,000,000원 임차보증금이 선순위 대항력을 갖고 있어 배당에서 부족한 금액을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 회차 기준 인수액은 27,282,000원이고, 실제 부담은 76,282,000원입니다.
추가 유찰돼 낙찰가가 34,300,000원이나 24,010,000원으로 내려가더라도 인수액은 각각 41,717,400원, 51,822,180원으로 늘어나 실질취득액은 여전히 약 75,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 줄 수 없는 대항력 인수형입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼, 입찰 판단은 반드시 실질취득액을 기준으로 별도 시세 확인까지 거쳐야 합니다.
