의정부지방법원 2025타경73887. 가능동 델프라임 101동 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 잡혀 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔 단위세대이고 토지는 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 소유자는 김탁이며, 2023.03.31 설정된 농협은행 근저당권 84,000,000원이 말소기준권리입니다.

그 뒤 농협은행 근저당권들이 추가로 설정되고, 에이피엘파이낸셜대부 근저당권과 현대카드·서울신용보증재단 가압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 배당 시나리오도 현재 신건은 물론 1회·2회 유찰 가정까지 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 등기상 인수 여부와 별개로 실제 점유·임대 현황은 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심

말소기준은 2023.03.31 농협은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당 4건과 에이피엘파이낸셜대부 근저당, 현대카드·서울신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 을구 2·3·4·5번 근저당권은 2025.11.07 확정채권양도로 소상공인자영업자새출발기금주식회에 이전됐지만, 원 권리가 말소기준 이후 설정된 근저당권이라는 구조는 변하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다

델프라임(1,2동) 동일면적 76.63㎡의 확인된 최근 거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균은 334,000,000원, 최고가는 360,000,000원, 최저이자 최신 거래는 230,000,000원입니다. 현재 최저가 359,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%입니다.

중요한 점은 전체 평균만 보는 것이 아니라 가장 최근 거래도 함께 보는 것입니다. 2025.04~08에는 360,000,000원 거래가 이어졌지만, 가장 최근인 2025.12 거래는 230,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 359,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.

유찰 시나리오는 1회 유찰 287,200,000원, 2회 유찰 229,760,000원입니다. 1회 유찰가는 최근 12개월 평균 334,000,000원보다 낮지만 최신 거래 230,000,000원보다는 높습니다. 2회 유찰가 229,760,000원은 최신 거래 230,000,000원과 매우 가까운 구간입니다. 따라서 이 사건은 현재 신건 가격보다 유찰 후 가격대에서 실거래와 다시 대조하는 접근이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)

채권 총액 221,800,072원은 현재 가정 매각가에서 전액 배당되고, 소유자 잔여 131,373,928원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가능초등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 상태입니다.
• 건물. 2022.12.15 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·위생설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 901호는 오피스텔 단위세대로 이용 중이며 토지는 오피스텔 및 다세대주택 건부지입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 787.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,630,000원/㎡입니다.
• 거래 표본. 델프라임(1,2동)은 16세대이고 동일면적 최근 확인 거래는 5건입니다. 거래가가 230,000,000원부터 360,000,000원까지 차이가 있어 개별 호수의 가격 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 회차 가격. 최저가 359,000,000원이 최근 12개월 평균 334,000,000원의 107.5%이므로 신건을 ‘저가 매수’로 해석하지 마세요.
• 최신 거래 확인. 가장 최근 거래인 2025.12 거래가는 230,000,000원입니다. 2025.04~08의 360,000,000원 거래와 차이가 크므로 거래 원인·층·상태를 함께 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 287,200,000원, 2회 유찰 229,760,000원입니다. 각 회차마다 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
• 임대·점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 단위세대로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본에서 대조하세요.
• 정비구역 확인. 지구단위계획구역·정비구역 지정 내용을 입찰 전에 확인해 향후 이용 및 처분에 미치는 영향을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 안전 쪽, 가격은 보수적으로

이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 가압류가 중심이고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 부담이 크지 않습니다. 그러나 신건 최저가 359,000,000원은 최근 12개월 평균 334,000,000원의 107.5%이고, 최신 거래는 230,000,000원입니다.

더구나 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 바로 싸다”가 아니라 “권리는 정리되지만 신건 가격이 최근 거래 수준에 비해 높은 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 현재 회차보다 유찰 후 가격과 실제 임대·점유상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.