의정부지방법원 2025타경73906. 의정부시 민락동 탑석드림캐슬 409동 1층 102호입니다. 사건 용도 표기는 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 윤규택이며, 2016.03.03 소유권이전 당시 거래가액은 165,000,000원으로 기재돼 있습니다.
현재 권리관계의 핵심은 2021.12.21 설정된 주식회사디비저축은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 421,200,000원이며 2023.03.22 변경등기로 채권최고액 301,200,000원이 기재됐습니다. 이후 2024년 유앤아이텍스타일 가압류와 2026년 디비저축은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73906 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬아파트 409동 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 오목로 72 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 / 층 | 59.42㎡ · 지상 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 윤규택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 307,585,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.21 디비저축은행 근저당권입니다. 2024.02.21 주식회사 유앤아이텍스타일 가압류 16,802,525원과 2026.01.05 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로, 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 평균의 89.5%
탑석드림캐슬 동일 면적 59.42㎡의 최근 거래는 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 353,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 345,000,000원입니다. 현재 최저가 316,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 89.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.42㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 59.42㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 59.42㎡ | 7 | 364,000,000원 |
| 2026.04 | 59.42㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 17 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 9 | 348,000,000원 |
| 평균 | 59.42㎡ | 12건 | 353,000,000원 |
실거래 범위는 340,000,000원~369,000,000원이며, 현재 최저가 316,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 데이터상 실거래 최저보다도 낮습니다. 따라서 이번 사건은 신건임에도 가격 비교상 시세 아래에 위치합니다. 다만 대상은 1층이므로 고층 거래와 단순 평균만으로 동일 가치를 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사디비저축은행 | 421,200,000원 | 310,776,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 유앤아이텍스타일 | 16,802,525원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 438,002,525원, 채권자 예상배당은 310,776,000원, 미배당은 127,226,525원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부에는 2023.03.22 디비저축은행 근저당 채권최고액이 301,200,000원으로 변경된 기록도 있으므로, 실제 배당은 채권계산서와 배당표 원본을 함께 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부용중학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 탑석역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 탑석드림캐슬은 735세대이며 2002.06.18 사용승인된 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조·철골경사지붕, 지상 20층 건물 내 1층이며 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송산지구)·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래가 12건 확인되고 거래가는 340,000,000원~369,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 감정상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입세대, 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 거래에는 2층·3층·7층·9층·14층·16층·17층 사례가 포함돼 있으므로 1층 대상물건의 개별 상태를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2021.12.21 최초 채권최고액 421,200,000원 뒤 2023.03.22 채권최고액 301,200,000원 변경등기가 있습니다.
- 배당 원본 대조. 시뮬레이션에서는 디비저축은행 310,776,000원 배당, 유앤아이텍스타일 0원 배당으로 계산돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당표를 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 316,000,000원은 최근 12개월 평균 353,000,000원의 89.5%입니다. 신건부터 가격상 유리하지만 실내 상태와 1층 조건을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 양호, 점유 확인이 마지막 관문
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2021.12.21 디비저축은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 316,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 353,000,000원의 89.5%이고 최신 거래 345,000,000원보다도 낮습니다. 즉 이 사건은 신건 단계에서부터 최근 거래 가격보다 낮은 출발점입니다. 다만 대상이 1층이고 감정 요항의 임대관계가 미상인 만큼, 현장 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 확정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 우호적, 마지막 확인은 점유.
