의정부지방법원 2025타경73910. 동두천시 생연동 더힐펠리스 5층 504호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택, 사건상 용도는 다세대입니다. 이 사건은 현재 살아 있는 선순위 근저당이 아니라 2025.12.24 강제경매개시결정이 기준권리로 표시된 구조입니다. 과거 2020년 동두천시 압류는 2020.04.17 해제로 말소됐고, 2020년 이병옥 근저당 100,000,000원도 2022.08.30 말소됐습니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다.
강주현은 임대차계약일 2022.08.18, 점유개시 2022.08.19, 확정일자 2022.08.19, 주민등록 2022.09.05이고 보증금은 200,000,000원입니다. 2024.09.09 주택임차권등기까지 마쳤으므로 원래 구조만 보면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 139,000,000원 배당 시뮬레이션상 부족분도 63,746,000원으로 잡힙니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 160-4 5층 504호 · 도로명 경기도 동두천시 동광로166번길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 5층 504호 |
| 실거래 비교면적 | 59.52㎡ · 더힐펠리스 · 40세대 · 2019.01.29 준공 |
| 소유자 | 김대호 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 제거, 미상 점유는 남음
현재 권리관계의 핵심은 과거 근저당이 아닙니다. 2020.04.16 설정된 이병옥 근저당 100,000,000원은 2022.08.30 말소됐고, 같은 날 설정됐던 신영부동산신탁 신탁등기도 2022.09.05 말소됐습니다. 그 뒤 강주현의 임차권등기가 2024.09.09 등기됐고, 2025.12.24 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강주현 5층 504호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.05 2022.08.19 | 200,000,000원 | 원래 있음 → 포기 | 우선변제 | HUG 승계 · 실질 0원* |
| NDUKWE UCHE JAMES 현황조사 확인 | 2025.05.03 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
* 강주현은 배당 시뮬레이션상 부족분 63,746,000원이 발생하지만, 2026.07.01 확약에 따라 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 NDUKWE UCHE JAMES의 권리에는 적용되지 않습니다. 실제 임차인은 2명이며, 주택도시보증공사는 강주현 임차보증금반환채권의 양수인으로 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
더힐펠리스 실거래는 총 4건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 146,670,000원이라 최저가 139,000,000원이 전체 평균의 94.8%로 싸 보일 수 있습니다. 그러나 이 평균에는 2023년 190,000,000원·193,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 이 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 101,840,000원, 최신 거래 100,680,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -46.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.52㎡ | 2 | 100,680,000원 |
| 2025.03 | 55.53㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2023.01 | 59.52㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2023.01 | 55.53㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 101,840,000원 |
현재 최저가 139,000,000원은 최근 12개월 평균의 136.5%입니다. 강주현 확약을 반영한 실질취득 최소액도 139,000,000원이고, 여기에 NDUKWE UCHE JAMES의 미상 인수액이 붙을 가능성까지 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸서 매력적인 물건이 아니라, 최근 시세보다 이미 높은 가격에서 추가 권리 불확실성까지 남아 있는 물건입니다.
1회 유찰 시 매각가는 111,200,000원이지만 이 역시 최근 12개월 평균 101,840,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 88,960,000원까지 내려가지만, 그 경우에도 NDUKWE UCHE JAMES의 보증금과 대항요건이 확인되지 않으면 실제 취득원가는 그 가격으로 끝난다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 임차인 강주현 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 강주현 보증금에서 63,746,000원의 미배당액을 산출하지만, 2026.07.01 확약에 의해 강주현 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 항목의 배당은 시뮬레이션상 0원이고, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보산초등학교 남서측 방향에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트 등이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 5층 504호이며, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시입니다. 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류 및 중로1류에 접합니다. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,120㎡, 공시지가 631,600원/㎡이며 토지이용상황은 연립, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 환금성. 더힐펠리스는 40세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 실거래가 100,680,000원·103,000,000원 수준까지 내려온 반면 2023년에는 190,000,000원·193,000,000원 거래가 있어 가격 변동폭이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- NDUKWE UCHE JAMES 보증금 확인. 현재 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항요건과 실제 임대차 금액이 확인되기 전에는 실질취득원가를 139,000,000원으로 확정하면 안 됩니다.
- 강주현 확약 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 매각기일까지 유효하게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 146,670,000원보다 최근 12개월 평균 101,840,000원과 최신 거래 100,680,000원을 우선해서 보세요. 현재 신건 139,000,000원은 최근 평균의 136.5%입니다.
- 유찰 가격도 자동으로 싸다고 보지 않기. 1회 유찰가 111,200,000원은 최근 12개월 평균보다 여전히 높습니다. 2회 유찰가 88,960,000원에서도 미상 임차 인수액이 추가되면 할인폭이 줄 수 있습니다.
- 명도·현점유 확인. 현황조사에서 NDUKWE UCHE JAMES가 확인된 만큼 실제 점유상태와 인도 가능성을 매각 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 주된 인수는 없앴지만, 가격과 미상 점유까지 없앤 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 강주현의 200,000,000원 임차보증금입니다. 배당 시뮬레이션만 보면 63,746,000원이 미배당되어 매수인이 인수할 구조지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미배당이어도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에 강주현 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 결론이 “안전하고 싸다”는 아닙니다. NDUKWE UCHE JAMES는 기준권리보다 앞선 2025.05.03 전입으로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 게다가 강주현 확약을 반영한 실질취득 최소액 139,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 101,840,000원의 136.5%이고, 최근 가격 추세는 -46.8%입니다. 전체 실거래 평균 146,670,000원만 보고 싸다고 판단하면 2023년 고가 거래에 속을 수 있습니다.
주된 임차권은 정리됐지만, 가격은 비싸고 미상 점유가 남아 있습니다. 현재 신건 단계에서의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다 먼저 NDUKWE UCHE JAMES의 실제 임대차와 인수 가능액을 확정하는 것입니다. 그 확인 없이 현재 최저가를 기준으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
