의정부지방법원 2026타경7. 의정부시 민락동 한솔쉐르빌 3층 301호의 다세대주택입니다. 소유자 김진묵은 2021년 8월 31일 공유자 전원 지분을 매매로 취득했고, 같은 날 근해안강망수산업협동조합이 채권최고액 252,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 롯데캐피탈·케이비캐피탈의 가압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 앞서 설정됐던 믿음신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 303,000,000원인 신건입니다. 권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 확인된 실거래 비교값이 없으므로, 감정가만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경7 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 614-15 한솔쉐르빌 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 승지로 9-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김진묵 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 205,299,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 없음. 확인된 임차인 권리나 인수 보증금은 없습니다. 말소기준은 2021.08.31 설정된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 252,000,000원입니다. 이후 2026.01.08 임의경매개시결정, 2026.03.13 롯데캐피탈 가압류 5,804,877원, 같은 날 케이비캐피탈 가압류 16,086,553원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정 금지
한솔쉐르빌은 8세대, 사용승인일은 2021.07.26입니다. 확인된 실거래 금액이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가는 없어 감정가 303,000,000원을 주변 실제 거래와 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 303,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 242,400,000원 | 35,685,030원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,920,000원 | 83,486,310원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 242,400,000원, 193,920,000원으로 낮아지지만 채권자의 미배당액은 각각 35,685,030원, 83,486,310원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당이 낙찰자의 인수액으로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 5,804,877원 | 5,804,877원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 16,086,553원 | 16,086,553원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,066,570원 |
현재 회차 303,000,000원 가정에서는 채권 총액 273,891,430원이 전액 배당되고 소유자에게 24,066,570원이 남습니다. 집행비용은 5,042,000원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용초등학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 송산역이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 301호이며, 급배수·위생·난방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터 포장도로와 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역과 관련돼 있습니다. 공시지가는 1,428,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 토지는 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 건물과 인근 다세대의 최신 거래를 확인해 303,000,000원의 가격 적정성을 먼저 검증하세요.
- 등기 재확인. 2026.09.15 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서에서 추가 권리 발생 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
- 소규모 건물 환금성. 한솔쉐르빌은 8세대이므로 재매각 시 실제 매수층과 거래 빈도를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 사건은 권리 구조 자체는 명확합니다. 2021.08.31 근해안강망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 두 건의 가압류는 모두 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격 판단의 핵심인 최신 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 303,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 가격 검증이 다음 단계입니다.
