의정부지방법원 2026타경51. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 9층 918호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현 소유자는 이기세이며, 2022.08.25. 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 228,000,000원으로 현재 최저매각가 203,000,000원보다 큽니다. 그러나 배당표에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있어, 근저당 미배당액과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
이 사건의 핵심은 권리 자체보다 점유 확인과 가격 판단입니다. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현장 점유자가 확인될 경우 전입·사업자등록, 점유개시 시점, 보증금 및 확정일자 등 대항력 판단에 필요한 사실을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경51 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 9층 918호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문충로 74 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 층 / 구조 | 10층 건물 내 9층 · 프리케스트철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 이기세 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 188,297,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2022.08.17. 신한자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.08.25. 이기세 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.02.03. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 203,000,000원으로, 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다. 데이터상 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 203,000,000원 | 28,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 162,400,000원 | 68,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 129,920,000원 | 100,698,880원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가 가정은 낮아지고 국민은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 시세 대비 메리트가 생기는 것은 같은 의미가 아니므로, 실제 응찰가격은 주변 동일 용도 거래가격과 임대수익·공실 가능성 등을 확인한 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 228,000,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 203,000,000원 가정에서는 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 28,642,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부교육지원청 학교지원센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 건물은 10층 중 9층 918호입니다.
- 건물. 프리케스트철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 외벽은 커튼월 및 복합판넬 마감 등이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 7,564.8㎡, 평지의 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당하며 대로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역만 보고 비어 있다고 단정하지 말고, 감정요항의 임대관계 미상 기재를 고려해 현장 점유자를 확인하세요.
- 대항력 확인. 실제 점유자가 확인되면 사업자등록·점유개시·보증금·확정일자 등을 확인해 대항력 및 우선변제 가능성을 다시 판단하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.08.25. 국민은행 근저당권과 그 이전·이후 권리관계를 최신 등기부로 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건은 203,000,000원, 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원 시나리오입니다. 회차 하락만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 지식산업센터 확인. 실제 공장 이용현황, 입주 가능 업종, 공실·임대수익, 관리비와 사용제한을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당은 현재 회차 기준 28,642,000원이지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.25. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에 임대관계가 미상으로 적혀 있어 점유 확인을 생략할 수는 없습니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 감정가와 같은 203,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원으로 내려가지만, 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수익·공실·환금성을 확인하기 전에는 어느 회차가 가격 메리트 구간인지 단정하기 어렵습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하되, 점유와 가격은 확인 후 접근입니다.
