수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬 1층105비호가 표제 물건입니다. 감정평가상 이 호실은 근린생활시설(사무실)로 이용 중이며, 공부상 1층이지만 도로 측에서 바라보면 현황 2층에 해당하는 점을 반영해 평가됐습니다. 소유자는 주식회사비티건설이고, 2016년 주식회사비티종합건설 명의로 거래가 258,000,000원에 취득한 뒤 2018년 상호를 변경했습니다.
말소기준권리는 2019.08.02. 설정된 수원중앙신용협동조합의 근저당권 1,326,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 2016년 주식회사전북은행 근저당권은 2018.04.27. 해지·말소됐는데, 제공된 배당 시뮬레이션은 이 근저당권에 335,327,400원을 선순위 배당합니다. 등기 이력과 배당 가정이 맞지 않는 지점이므로 반드시 원본 사건기록과 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 1층105비호 도로명: 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(사무실) |
| 현황 층수 | 공부상 1층 · 도로 측에서 바라볼 때 현황 2층 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 340,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 937,290,628원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.08.02
2019.08.02. 근저당권이 말소기준입니다. 2021년과 2022년에 설정된 후순위 근저당권, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 권리의 순위 자체는 바뀌지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 4명
동일한 희망누리 사회적협동조합 내역은 현황조사와 매각물건명세서에서 함께 확인되므로 한 명으로 정리했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 점유자는 4명입니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)한미산업(조성범) 102B호 52.02㎡ · 사무실 | 2024.02.28 | 10,000,000원 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 희망누리 사회적협동조합(정혜민) 104B호·105B호 201.75㎡ · 교육시설 | 2021.02.16 | 30,000,000원 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김후성 403호 177.5㎡ · 체육시설 | 2017.02.07 | 40,000,000원 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 최진주 3층2호 203.51㎡ · 용도 미상 | 2024.01.17 | 5,000,000원 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
표제 물건인 105B호에는 희망누리 사회적협동조합이 104B호와 함께 교육시설로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 신고일 2021.02.16.은 말소기준일 2019.08.02.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 감정평가상 105호의 이용상태는 사무실로 기재돼 있어, 현재 이용상태와 점유 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
김후성은 2017.02.07. 신고로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 표시됐고, 우선변제권 없이 보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시뮬레이션입니다. 그러나 점유 부분은 403호입니다. 105B호의 단독 매각이라면 이 보증금이 본건 인수액인지 재검토가 필요하고, 여러 호실이 함께 매각되는 구조라면 매각대상 전체에서 인수될 가능성이 있습니다.
③ 회차별 실질취득·미배당
실거래 비교자료가 제시되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액과 감정가의 관계를 중심으로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 반영 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 340,900,000원 | 40,000,000원 | 380,900,000원 | 5,820,672,600원 |
| 2회 유찰 시 49% | 238,629,999원 | 40,000,000원 | 278,629,999원 | 5,921,510,821원 |
| 3회 유찰 시 34% | 167,040,999원 | 40,000,000원 | 207,040,999원 | 5,992,097,575원 |
인수액 40,000,000원을 그대로 반영하면 유찰될수록 실질취득액도 낮아지지만, 최저가와 실질취득액 사이에는 항상 40,000,000원의 차이가 남습니다. 현재 회차에서는 최저가가 감정가의 70%여도 실질취득은 78.2%까지 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,572,600원 |
| 인수 · 김후성 보증금 | 40,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 1,680,000,000원 | 335,327,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 | 1,950,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,156,000,000원 중 채권자 배당액은 335,327,400원, 미배당은 5,820,672,600원으로 계산됐습니다. 김후성 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이동행정복지센터 서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 공동 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 12m 포장도로, 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 840.8㎡의 사다리형 평지로 현황 상업용 건부지이며, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·현촌지구 지구단위계획구역이며 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없으나, 목록3은 공부상 1층과 도로 측 현황 층이 다릅니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설로, 임대수익·공실·업종 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 범위. 105B호 단독인지, 감정평가에 함께 기재된 여러 호실과 공동 매각되는지 사건기록을 확인하세요.
- 김후성 보증금. 403호 임차보증금 40,000,000원이 표제 105B호 낙찰자에게 실제로 승계되는지 목록 대응표와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 전북은행 근저당. 2018.04.27. 말소된 등기와 335,327,400원을 배당하는 시뮬레이션이 충돌합니다. 등기 원본·공동담보목록·배당요구 내용을 확인하세요.
- 105B호 점유. 희망누리 사회적협동조합의 실제 점유 범위, 명도 가능성, 보증금 반환관계를 확인하세요.
- 이용상태. 감정평가상 사무실과 현황조사상 교육시설 점유가 다르므로 내부 상태와 현재 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 층수 인식. 공부상 1층이나 도로 측에서 현황 2층으로 보이는 구조가 접근성·광고 노출·임대수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각기일 기록. 기재된 매각기일 2026.07.06의 진행 여부, 변경 여부와 매각결과를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가가 곧 70% 취득가는 아니다”
이 사건의 표면적인 최저가는 340,900,000원으로 감정가 487,000,000원의 70%입니다. 그러나 김후성 보증금 40,000,000원을 인수하는 시뮬레이션을 적용하면 실질취득액은 380,900,000원, 감정가의 78.2%가 됩니다. 실거래 비교자료가 없으므로 이 수치만으로 시세 대비 저가라고 평가할 수도 없습니다.
더 중요한 문제는 권리의 대응관계입니다. 표제 물건은 105B호인데 대항력 임차인은 403호를 점유하고 있고, 등기상 말소된 전북은행 근저당권이 배당 시뮬레이션에서는 선순위로 계산됩니다. 105B호 임차인 자체는 대항력이 없지만, 사건 전체의 목록 구성과 공동담보 관계가 명확해져야 인수액과 배당 구조가 확정됩니다. 가격은 감정가 대비 낮아졌지만 권리 확인은 아직 끝나지 않은 근린시설. 입찰 판단의 핵심은 40,000,000원 인수의 실제 귀속과 말소된 근저당권의 배당 근거를 원본에서 해소하는 것입니다.