제주지방법원 2025타경8730. 제주시 건입동 1231-1 소재 부동산으로, 감정 이용상태는 주택 및 공장입니다. 이번 경매의 핵심은 감정가 64,628,800원 자체보다 매각 범위와 점유관계에 있습니다. 2025.08.04 상속등기로 안창일·소희영·소아영·소영진·소영근·소미영·소은영이 공유자가 됐고, 이 가운데 소영진 지분 15분의 2에 대해 2025.09.03 에이원자산대부관리유한회사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 명세서에는 일괄매각·지분매각, 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-3 포함, 그리고 공유자 우선매수신고 제한이라는 특별매각조건이 기재돼 있습니다.
권리관계도 단순한 무인수형이 아닙니다. 김영진은 2016.01.18 전입했고 보증금 200,000원, 월세 170,000원으로 조사됐습니다. 말소기준일인 2025.09.03보다 앞선 전입으로 대항력이 있으며 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 여기에 안창일은 등기상 지분 15분의 3 공유자이면서 2002.02.09 전입 상태로 조사됐지만, 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 건입동 1231-1 · 제주특별자치도 제주시 동문로11길 7-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 공장 · 토지 261.0㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 지분매각 · 소영진 지분 15분의 2 · 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-3) 포함 |
| 공유자 | 소미영 15분의 2 · 소아영 15분의 2 · 소영근 15분의 2 · 소영진 15분의 2 · 소은영 15분의 2 · 소희영 15분의 2 · 안창일 15분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 64,628,800원 / 64,628,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이원자산대부관리유한회사 / 22,356,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수신고 제한 있음 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘지분·점유’가 핵심
등기부상 2013.09.03 제주시농업협동조합 근저당권 채권최고액 54,600,000원이 있었지만 2016.09.06 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2025.09.03 소영진 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별도입니다. 특히 김영진은 전입일이 말소기준보다 앞서고 배당표에서도 보증금 200,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 | 제시 건물 1층(현장표시 없는 대문 우측 호실) | 2016.01.18 | 200,000원 / 170,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 |
| 안창일 | 미상 | 2002.02.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건 할인 0%, 시세 단정도 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 64,628,800원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 사건은 동일 조건의 최근 실거래가 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 100%라는 사실만으로 비싸거나 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 일반적인 전체 소유권 매수가 아니라 15분의 2 지분 취득이고, 주택 및 공장으로 이용되는 부동산에 기존 공유자와 점유관계가 남아 있다는 점을 가격판단에 먼저 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,628,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,563,318원 |
| 인수 · 임차인 김영진 보증금 | 200,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 에이원자산대부관리유한회사 | 22,356,130원 | 22,356,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,709,352원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 22,356,130원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 김영진 보증금 200,000원은 매각대금에서 배당되지 않아 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 안창일의 보증금은 미상이라 수치화되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주동초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 주택 및 공장입니다. 벽돌조 스라브즙 2층 건물이며 급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 261.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 654,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(35M이하)·방화지구이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 신건 여부보다 15분의 2 지분매각이라는 구조와 주택·공장 혼합 이용, 기존 공유관계가 매각 후 활용·처분의 핵심 변수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위부터 확인. 전체 소유권이 아니라 소영진 지분 15분의 2 매각입니다. 토지·건물의 정확한 지분 및 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-3 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 김영진 인수. 보증금 200,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 월세 170,000원, 점유 부분은 제시 건물 1층 대문 우측 호실입니다.
- 안창일 확인. 2002.02.09 전입, 점유 부분·보증금·확정일자 미상입니다. 등기상 지분 15분의 3 공유자이기도 하므로 실제 점유·임대차관계와 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 명세서에는 공유자 우선매수신고 제한이 기재돼 있습니다. 적용 범위와 입찰 절차를 매각기일 전에 원문으로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 착시 금지. 최저가 64,628,800원은 감정가의 100%이고, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 가격 메리트를 수치로 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 점유관계, 공유지분, 제시외 건물, 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 지분가보다, 무엇을 함께 떠안는지가 먼저다”
이 사건을 단순히 감정가 64,628,800원의 신건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 낙찰 대상은 소영진 지분 15분의 2이고, 김영진의 보증금 200,000원은 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 안창일은 전입이 2002.02.09로 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태로 남습니다. 여기에 기존 공유자들과의 공유관계, 제시외 건물 포함, 공유자 우선매수신고 제한이라는 특별매각조건까지 있습니다. 동일 조건 실거래 비교 근거도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 가격보다 먼저 지분과 점유를 확인해야 하는 사건입니다.
