제주지방법원 2025타경8730. 제주시 건입동 소재 주택 및 공장으로 이용되는 건물과 토지 관련 일괄매각 사건입니다. 대상은 제주동초등학교 서측 인근에 있으며, 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외관상 건물과 토지가 함께 언급되지만 통상적인 주택 전체 매각으로 이해하면 안 됩니다. 등기부의 경매개시결정은 명확하게 ‘소영진 지분 강제경매’로 기재되어 있습니다.
상속등기에 따른 공유자는 총 7명이고, 이 중 소영진의 건물 공유지분은 15분의 2입니다. 따라서 낙찰자는 다른 공유자들의 권리와 함께 공유관계에 들어가게 됩니다. 지분을 취득했다고 해서 건물 전체를 단독으로 사용하거나 임의로 처분할 수 있는 것은 아닙니다. 여기에 대항력 있는 임차인으로 분류된 김영진과, 공유자이면서 전입기록이 있는 안창일까지 확인되어 점유와 명도·사용관계의 불확실성이 상당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 건입동 1231-1 도로명주소: 동문로11길 7-1 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 및 공장 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-3) 포함 |
| 매각 관련 지분 | 소영진의 건물 공유지분 15분의 2 토지 및 제시외 건물의 구체적인 매각 범위는 물건목록 대조 필요 |
| 건물 공유자 | 소미영·소아영·소영근·소영진·소은영·소희영 각 15분의 2, 안창일 15분의 3 |
| 토지 전체 면적 | 261.0㎡ 필지 전체 면적으로, 낙찰자의 단독 소유 면적을 뜻하지 않음 |
| 감정가 | 64,628,800원 |
| 최저매각가 | 45,240,000원 (1회 유찰 · 감정가 약 70%) |
| 신청채권자 | 에이원자산대부관리유한회사 |
| 청구금액 | 22,356,130원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수신고 제한 관련 조건 있음 · 상세 적용 범위는 명세서 원문 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 공유관계
말소기준으로 표시된 권리는 2025.09.03. 갑구 3번 소영진 지분 강제경매개시결정입니다. 그에 앞서 설정됐던 제주시농업협동조합의 채권최고액 54,600,000원 근저당권은 2016.09.06. 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 경매개시결정 기입등기 역시 매각에 따라 말소될 예정입니다.
그러나 경매개시결정이 말소된다는 사실과 다른 공유자들의 소유권이 소멸한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 2025.08.04. 상속을 원인으로 이전등기가 이루어졌으며, 소영진 외 공유자들의 지분은 이번 소영진 지분매각만으로 모두 소멸하지 않습니다. 지분매각 특성상 낙찰자의 향후 사용·처분에 제약이 남습니다.
② 점유·임차관계 — 보증금보다 확인해야 할 것이 많다
| 성명 / 지위 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 임차인 |
1층 대문 우측 호실 현장표시 없음 |
2016.01.18 | 200,000원 월세 170,000원 |
대항력 有 | 확정일자 미상 배당 가정상 없음 |
인수 추정 200,000원 |
| 안창일 건물 공유자(15분의 3) |
미상 | 2002.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 권리 확인 금액 미확정 |
임대차 조건이 확인된 임차인은 김영진 1명입니다. 안창일은 건물 공유자이면서 전입기록이 있는 점유관계 확인 대상입니다. 안창일의 보증금·임대차계약 및 독립적인 임차권 성립 여부는 확인되지 않았으므로 확정된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 유찰 할인보다 지분가치 검증이 먼저
감정가 64,628,800원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 45,240,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준이지만, 이 수치만으로 저가매수 기회라고 판단할 수 없습니다.
특히 매각 대상은 소영진의 공유지분입니다. 일반적인 단독주택이나 건물 전체의 매매가격과 단순 비교할 수 없고, 공유지분 자체의 환금성, 실제 사용 가능성, 공유물분할 비용과 기간 등을 고려해야 합니다. 현재 확인되는 비교 가능한 지분 실거래 시세가 없으므로 최저매각가가 적정 지분가치보다 낮다는 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 45,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,214,320원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 에이원자산대부관리유한회사 |
22,356,130원 | 22,356,130원 |
| 2. 임차인 김영진 보증금 배당 없음 · 매수인 인수 추정 |
200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 21,669,550원 |
| 매각대금 합계 | — | 45,240,000원 |
배당대금 배분 추정: 집행비용 1,214,320원 + 신청채권자 배당 22,356,130원 + 소유자 잔여 21,669,550원 = 45,240,000원. 김영진의 보증금 200,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 별도로 인수하는 것으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 현재 회차 | 2회 유찰 | 3회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 45,240,000원 | 31,667,999원 | 22,167,599원 |
| 신청채권자 배당 | 22,356,130원 | 22,356,130원 | 21,368,582원 |
| 채권 미배당 | 0원 | 0원 | 987,548원 |
| 소유자 잔여 | 21,669,550원 | 8,341,845원 | 0원 |
| 김영진 보증금 인수 추정 | 200,000원 | 200,000원 | 200,000원 |
| 잠정 실질취득액 | 45,440,000원 | 31,867,999원 | 22,367,599원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구금액 22,356,130원이 모두 배당되는 것으로 추정됩니다. 반면 3회 유찰 시나리오에서는 채권자 배당이 21,368,582원에 그쳐 987,548원의 미배당이 발생합니다.
여기서 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 이 시나리오에서 채권자 미회수액 987,548원이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 추정액으로 반영된 것은 김영진 보증금 200,000원입니다. 그 밖의 미상 점유·권리 위험은 별도입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 건입동, 제주동초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 인근에 대중교통 노선이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물 이용상태. 주택 및 공장으로 이용되고 있습니다. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 급배수시설과 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 전체 면적 261.0㎡, 평지·부정형으로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 654,100원/㎡입니다. 이는 필지 전체에 관한 정보이지 낙찰자의 독립적인 토지 사용면적을 의미하지 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(35m 이하), 방화지구 등에 해당합니다. 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 규제도 확인됩니다.
- 제시외 건물. 목록 2-1 내지 2-3이 일괄매각에 포함되는 것으로 명시되어 있습니다. 건물의 실제 배치, 사용 및 점유 상황과 지분별 권리관계를 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 독립된 건물 전체가 아닌 공유지분으로서 일반적인 건물 매매보다 매수층과 처분 방식이 제한될 수 있습니다. 공유관계 해소 여부가 환금성의 핵심 변수입니다.
⑦ 특별매각조건 — 공유자 우선매수신고 제한
매각물건명세서에는 일괄매각, 지분매각, 제시외 건물 포함이라는 내용과 함께 공유자 우선매수신고 제한 관련 특별매각조건이 기재되어 있습니다.
공유자 우선매수권은 일반 입찰자에게 중요한 경쟁 변수입니다. 다만 이번 사건에는 별도 제한조건이 있으므로, 우선매수권이 모든 공유자에게 무조건 허용된다거나 반대로 전면 배제된다고 단정할 수 없습니다. 보증금 미납으로 우선매수신고가 실효되는 경우와 제한이 적용되는 정확한 범위는 특별매각조건의 전체 문구로 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 확인. 소영진의 건물 15분의 2 지분 경매임을 확인하고 토지·건물·제시외 건물별 실제 매각 범위를 매각물건목록과 등기부에서 각각 대조하세요.
- 공유자 권리 조사. 다른 공유자들의 지분이 존속하는 만큼 공유관계, 건물 사용협의 가능성, 공유물분할의 실현 가능성을 검토하세요.
- 김영진 임대차 확인. 보증금 200,000원, 월세 170,000원, 전입일 2016.01.18.을 확인하고 임대차계약서·확정일자·점유 현황을 대조하세요. 지분낙찰자에게 승계되는 의무의 범위도 확인해야 합니다.
- 안창일 점유관계 조사. 안창일은 15분의 3 지분을 가진 공유자이며 전입일은 2002.02.09.입니다. 실제 점유 부분, 점유 원인 및 별도 임대차 성립 여부를 확인하기 전에는 인수 위험을 확정하지 마세요.
- 특별매각조건 원문 확인. 공유자 우선매수신고 제한의 적용 요건과 매수보증금 미납에 따른 제한 범위를 법원 공고에서 확인하세요.
- 제시외 건물 현장 확인. 포함되는 목록 2-1 내지 2-3의 위치·구조·면적과 실제 이용 및 점유 상태를 확인하세요.
- 가격 메리트 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만 보지 말고 지분의 거래 가능 가치, 공유관계 정리비용, 실제 사용 가능성까지 반영해 응찰 상한을 설정하세요.
- 명도·사용 관련 비용. 공유지분 낙찰은 건물 전체의 인도를 당연히 보장하지 않습니다. 공유자·점유자와의 협의 및 관련 절차 비용을 따로 검토하세요.
- 체납·공과금·원본 대조. 미납 공과금, 당해세, 선순위 권리와 실제 배당요구 현황을 확인하세요. 입찰 전 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각물건명세서 원문 확인은 필수입니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 공유지분 위험이 먼저다”
이 사건의 감정가와 최저가는 각각 64,628,800원, 45,240,000원입니다. 1회 유찰로 가격은 내려왔지만 건물 전체가 아니라 소영진의 15분의 2 공유지분이 매각된다는 점이 투자 판단의 출발점입니다.
과거 근저당권은 이미 말소되었고 신청채권자의 청구금액은 현재 회차 배당 추정상 전액 충족됩니다. 그러나 김영진의 보증금 200,000원에 대한 인수 가능성, 공유자 안창일의 점유·권리관계, 다른 공유자들과의 공동소유 상태는 남습니다. 명시된 금전 인수액을 합산한 45,440,000원만으로 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다.
무엇보다 현재 확인되는 자료만으로는 이 공유지분의 객관적인 시장가격이나 처분에 걸리는 비용·기간을 확정하기 어렵습니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 공유자 우선매수신고 제한조건과 점유관계, 지분의 실제 매각 범위가 명확해지고 보수적인 지분가치 평가가 가능해진 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
결론은 ‘가격 할인 확인, 권리·환금성 검증 우선’입니다. 일반 주택을 낙찰받는 방식으로 접근하기보다 공유지분 취득 이후의 사용·관리·분할 및 처분 전략까지 준비한 경우에만 신중하게 검토해야 하는 경매입니다.
