수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬 4층 403호로, 감정평가상 근린생활시설(학원)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사비티건설이고, 감정가는 249,000,000원입니다. 1회 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 174,300,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심 숫자는 174,300,000원이 아닙니다. 403호를 점유하는 김후성은 2017.02.07. 사업자등록을 갖춰 2019.08.02. 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 보증금 40,000,000원에 대한 우선변제권은 없고 배당표상 배당액도 0원이므로, 낙찰자는 보증금을 반환할 때까지 임차인의 대항을 받게 됩니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 낙찰가 174,300,000원 + 승계보증금 40,000,000원 = 214,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 4층 403호 도로명: 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설(학원) · 임차인 조사상 체육시설 |
| 점유 부분 | 403호 177.5㎡ |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 청구금액 | 937,290,628원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 2026.07.11. · 수원지방법원 평택지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
을구 5번 수원중앙신용협동조합 근저당권이 2019.08.02. 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 김후성의 사업자등록일은 2017.02.07.로 말소기준보다 빠르므로, 소유권을 취득한 매수인에게 임대차관계를 주장할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대상 호실 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 사업자등록 | 보증금 / 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김후성 | 403호 177.5㎡ · 체육시설 | 2017.02.07. | 40,000,000원 1,800,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 40,000,000원 |
403호 임차인은 김후성 1명입니다. 사업자등록일이 말소기준보다 약 2년 6개월 빠르고, 배당표에는 보증금 배당액이 0원으로 반영돼 있습니다. 따라서 보증금 40,000,000원을 반환받기 전까지 점유를 유지할 수 있는 구조로 분석됩니다.
③ 실질취득가 — 현재 회차는 214,300,000원
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 174,300,000원 | 40,000,000원 | 214,300,000원 | 86.1% |
| 2회 유찰 시 | 122,009,999원 | 40,000,000원 | 162,009,999원 | 65.1% |
| 3회 유찰 시 | 85,406,999원 | 40,000,000원 | 125,406,999원 | 50.4% |
보증금 인수액은 회차가 내려가도 40,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득가도 내려가지만, 항상 낙찰가보다 40,000,000원 높게 계산해야 합니다. 현재 회차 실질취득가는 감정가보다 34,700,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 근린시설 실거래가가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인만으로 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 인수 · 임차인 김후성 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 600,000,000원 | 171,059,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 전북은행 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 블루홀딩스 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 | 1,950,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 12번 근저당권 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용 3,240,200원을 제외한 171,059,800원이 채권자 배당으로 산정되고, 총 미배당액은 8,144,940,200원입니다. 임차보증금 40,000,000원은 배당대금 밖에서 매수인이 부담합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다. 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 12m 포장도로, 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 840.8㎡의 사다리형 평지이며 현황은 상업용 건부지입니다. 공시지가는 ㎡당 2,543,000원입니다.
- 규제. 준주거지역·현촌지구 지구단위계획구역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역과 도로 관련 지정이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트보다 매수층이 좁고 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가격 편차가 커, 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총투자금 재계산. 입찰가에 임차보증금 40,000,000원을 반드시 더해 실질취득가를 산정하세요.
- 임차인 면담. 현재 영업 여부, 계약서 원본, 보증금·월세 지급내역, 점유 범위와 퇴거 조건을 확인해야 합니다.
- 명도 예산. 대항력 임차인은 일반 점유자처럼 인도명령만으로 즉시 정리된다고 가정할 수 없습니다. 보증금 반환 재원과 협의 일정을 준비해야 합니다.
- 업종 적법성. 감정상 학원과 현황조사상 체육시설이 다르므로 건축물대장상 용도, 영업신고·허가, 소방 기준을 확인하세요.
- 공동담보·말소 이력. 예상배당표와 등기 말소 기록의 차이를 법원 기록과 등기 원본으로 대조하세요.
- 시세 조사. 인근 근린시설의 실제 매매가, 전용면적당 가격, 공실률과 임대료를 조사한 뒤 실질취득가 214,300,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 부가가치세 적용 여부 등 낙찰대금 밖 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “86.1% 실질취득가”를 보라
이 물건은 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 174,300,000원까지 내려왔습니다. 화면에 표시되는 할인율은 30%지만, 대항력 임차보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득가는 214,300,000원, 감정가의 86.1%입니다.
말소기준 이후 등기권리는 매각으로 정리되지만, 말소기준보다 먼저 사업자등록을 갖춘 임차인의 보증금은 남습니다. 여기에 근린시설 특유의 낮은 환금성, 학원과 체육시설 사이의 이용상태 차이, 예상배당표와 등기 말소 이력의 대조 필요성까지 겹칩니다. 현재 회차에서 “최저가가 싸다”는 이유만으로 접근할 사건은 아닙니다. 임차보증금을 포함한 총액을 실제 근린시설 시세와 비교하고, 임차인 정리 가능성과 업종 적법성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.