제주지방법원 2025타경8747. 서귀포시 색달동 중문관광단지 내 한국콘도 4층 553호입니다. 등기상 현재 공유자는 강인홍·김병진·김상국·김은숙·김진수·김학률·이병순·이인숙·이종천·조선원으로 각 10분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 김상국 지분에 대해 이루어졌고, 매각물건명세서에도 지분매각이라고 명시되어 있습니다. 따라서 7,000,000원이라는 숫자만 보고 한 호실 전체를 취득하는 경매로 이해하면 안 됩니다.
권리 흐름에서는 2024.12.10 김상국 지분에 설정된 대구신용보증재단 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.03.07 소상공인시장진흥공단 가압류와 2025.09.18 신용보증기금의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 1991년 이후 김은숙 지분에 가등기·압류·저당권 등이 존재하지만, 이번 경매 대상은 김상국의 10분의 1 지분이라는 점을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2822-5 한국콘도 4층 553호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 중문관광로72번길 29-29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 콘도미니엄(일시적으로 린넨실로 이용중) · 지하1층~지상4층 중 4층 |
| 매각 대상 | 김상국 지분 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 7,000,000원 / 7,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 13,333,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 김상국 지분 기준으로 본다
임차인 신고는 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않습니다. 김상국 지분의 말소기준은 2024.12.10 대구신용보증재단 가압류이며, 이후 소상공인시장진흥공단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래가보다 ‘지분 가치’가 핵심
감정가와 현재 최저매각가는 모두 7,000,000원으로 동일합니다. 하지만 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 이번 매각은 호실 전체가 아니라 10분의 1 지분이므로, 단순히 콘도 전체가치의 10분의 1과 같은 가격으로 바로 환금될 것이라고 볼 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 526,000원 |
| 을구 1번 저당권 · 오형섭 | - | 0원 |
| 갑구 34번 가압류 · 대구신용보증재단 | 17,430,000원 | 6,474,000원 |
| 갑구 35번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,146,049원 | 0원 |
| 갑구 36번 강제경매 · 신용보증기금 | 13,333,270원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 51,909,319원 중 현재 회차 예상 배당은 6,474,000원, 미배당은 45,435,319원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 13,333,270원은 현재 회차 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 매수인 금액 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 공유관계와 특별매각조건
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 강인홍 | 10분의 1 |
| 김병진 | 10분의 1 |
| 김상국 | 10분의 1 |
| 김은숙 | 10분의 1 |
| 김진수 | 10분의 1 |
| 김학률 | 10분의 1 |
| 이병순 | 10분의 1 |
| 이인숙 | 10분의 1 |
| 이종천 | 10분의 1 |
| 조선원 | 10분의 1 |
매각물건명세서에는 특별매각조건과 함께 공유자 우선매수신고 제한이 기재되어 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 색달동 중문관광단지 내에 위치하며, 주위는 숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 콘도미니엄이며 현재 일시적으로 린넨실로 이용 중입니다. 현장표시는 ‘켄싱턴리조트’로 표기되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물의 4층 553호이며, 사용승인일자는 1982.10.26입니다.
- 토지. 자연녹지지역·유원지·관광단지이며 토지면적은 16,260㎡, 공시지가는 653,600원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역· 역사문화환경보존지역·관광단지·자연녹지지역·유원지에 해당합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분경매 확인. 이번 매각대상은 김상국의 10분의 1 지분입니다. 한 호실 전체 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 실제 사용 가능성. 콘도미니엄이면서 현재 일시적으로 린넨실로 이용 중이므로, 낙찰 후 지분만으로 어떤 방식의 이용이 가능한지 확인이 필요합니다.
- 공유관계. 나머지 9명의 공유자와 사용·수익·처분 관계가 생기므로 지분 매수 후 출구전략을 먼저 세워야 합니다.
- 다른 공유자 권리 구분. 김은숙 지분에는 가등기·압류·저당권 등이 존재합니다. 이번 김상국 지분 경매와 권리 객체를 구분해 등기 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 공유자 우선매수신고 제한의 적용 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 7,000,000원의 가격 메리트는 검증되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “700만원”보다 “10분의 1”이 더 중요하다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 7,000,000원보다 지분 10분의 1입니다. 김상국 지분에 붙은 2024.12.10 가압류 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인도 없지만, 취득 후에도 나머지 공유자 9명과의 공동소유 구조는 그대로 남습니다. 더구나 감정평가상 물건은 콘도미니엄이며 일시적으로 린넨실로 이용 중이고, 동일 물건의 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 따라서 이 경매는 권리 소멸 여부보다 지분의 사용성·환금성·출구전략을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 신건 7,000,000원이라는 절대금액만으로 가격 매력이 있다고 판단하기는 어렵습니다.
