제주지방법원 2025타경8747. 제주 서귀포시 중문관광단지 내 한국콘도 4층 553호에 관한 강제경매입니다. 현장에서는 '켄싱턴리조트'로 표시되는 콘도미니엄이며, 감정평가상 일시적으로 린넨실로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
이 사건의 채무 관련 소유자는 공유자 김상국입니다. 김상국이 가진 10분의 1 지분에 가압류와 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 따라서 낙찰 후 매수인이 취득할 대상도 해당 공유지분입니다. 전체 객실을 독점적으로 이용하거나 처분할 수 있는 권리가 낙찰과 동시에 생기는 것은 아닙니다.
말소기준권리로 제시된 등기는 2024.12.10 대구신용보증재단의 김상국 지분 가압류입니다. 이후 소상공인시장진흥공단의 가압류와 신용보증기금의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 그보다 오래된 가등기·압류·저당권은 김상국이 아닌 김은숙의 별도 공유지분에 설정된 권리입니다. 매각대상 지분에 직접 인수되는 권리인지와 다른 공유지분에 존속하는 권리인지를 구별하는 것이 이번 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2822-5 한국콘도 4층 553호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중문관광로72번길 29-29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 콘도미니엄(현재 일시적 린넨실 이용) |
| 매각범위 | 김상국 소유 공유지분 10분의 1 |
| 공유관계 | 공유자 10명 · 각 지분 10분의 1 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층~지상 4층 중 4층 |
| 사용승인 | 1982.10.26 |
| 감정가 | 7,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,900,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 신용보증기금 / 13,333,270원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현장표시 | 켄싱턴리조트 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수신고 제한 조건 있음 |
① 권리 흐름 — 매각 지분과 다른 공유자의 권리를 구별
말소기준권리는 2024.12.10 김상국 지분에 설정된 가압류로 제시되어 있습니다. 김상국 지분에 대한 그 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
하지만 등기부에는 말소기준일보다 오래된 권리도 남아 있습니다. 특히 1991.10.18 가등기, 1992.03.23 및 1994.06.23 압류, 1994.11.14 저당권, 1999.05.19 압류가 확인됩니다. 이들은 모두 김은숙의 공유지분을 대상으로 하는 권리입니다. 김상국 지분의 경매로 해당 권리가 함께 소멸한다고 보아서는 안 되지만, 반대로 이를 김상국 지분 낙찰자의 직접 인수채무로 합산해서도 안 됩니다.
② 매각조건과 가격 — 30% 할인만으로는 부족하다
감정가가 7,000,000원이고 현재 최저매각가는 4,900,000원입니다. 1회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 70% 수준입니다. 이 금액은 전체 콘도 객실이 아닌 공유지분 매각가격이라는 점이 중요합니다.
비교할 만한 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 지분 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 공유지분은 단독 소유권에 비해 매수 대상이 제한될 수 있고, 운영·관리·분할 문제 때문에 일반적인 객실 거래가격과 환금성이 달라집니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(1회 유찰) | 70% | 4,900,000원 | 47,497,519원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 3,430,000원 | 48,941,059원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 2,401,000원 | 49,951,537원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 내려가지만, 배당받지 못하는 채권액은 증가합니다. 다만 미배당 채권액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인이 인수할 권리의 존재와 범위는 배당 부족액과 구별하여 등기 및 매각조건에 따라 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 488,200원 |
| 1. 저당권 · 오형섭 | 현재 잔액 미상 | 0원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 17,430,000원 | 4,411,800원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,146,049원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 신용보증기금 | 13,333,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 표시한 것입니다. 오형섭 저당권의 등기상 채권액은 15,000,000원이지만 김은숙의 별도 공유지분에 관한 권리이며 현재 잔액이 확인되지 않아 해당 계산에 포함되지 않았습니다. 당해세·우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 색달동 중문관광단지 내에 위치합니다. 주위는 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 소재합니다. 서측으로 약 12미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층~지상 4층 건물로, 사용승인일은 1982.10.26입니다. 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비·옥내소화전설비·난방설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 콘도미니엄으로 평가되지만 현재는 일시적으로 린넨실로 이용 중입니다. 현장표시는 '켄싱턴리조트'이며 실제 운영·사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 유원지, 관광단지 등에 해당하며 역사문화환경보존지역과 건축계획심의대상구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 653,600원/㎡입니다.
- 환금성. 콘도미니엄의 일부 공유지분만 취득하는 형태입니다. 전체 객실 소유권과 달리 공유관계, 운영방식 및 다른 지분의 권리상태에 따라 처분 가능성이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 김상국 소유 10분의 1 지분만 매각되는지 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 대조하세요.
- 가등기 확인. 김은숙 지분에 관한 1991.10.18 가등기의 성격, 존속 여부 및 다른 지분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 압류·저당권 확인. 김은숙 지분에 설정된 국세·지방세 압류 및 오형섭 저당권의 현재 상태와 권리 범위를 확인하세요. 별도 공유지분의 권리를 매각대상 지분의 직접 인수채무와 혼동하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건의 우선매수신고 제한은 매수보증금 미납으로 실효된 공유자의 다음 기일 권리행사를 제한하는 조건입니다. 이번 기일에 적용되는 구체적 상황을 확인하세요.
- 현장 이용·점유. 일시적인 린넨실 이용상태와 콘도 운영주체, 사용 권한, 시설 이용약정 및 실제 점유관계를 확인하세요.
- 관리비·운영비. 미납 관리비, 객실 운영 관련 비용 및 낙찰 이후 지분 소유자에게 발생할 수 있는 부담을 확인하세요.
- 공유물 관리·처분. 다른 공유자의 동의가 필요한 이용행위, 공유물분할 가능성 및 분쟁 비용을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자보다 해당 공유지분의 실제 거래 가능성, 권리정리 비용과 회수 가능성을 우선 평가하세요.
- 배당 및 원본 확인. 예상 미배당 47,497,519원과 매수인 인수 추정 0원은 서로 다른 개념입니다. 등기 원본, 매각물건명세서, 현황조사서와 최종 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — “490만원의 콘도”가 아니라 “490만원의 공유지분”
이 사건에서 가장 먼저 기억해야 할 숫자는 최저매각가 4,900,000원이 아니라 매각 지분 10분의 1입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 일반적인 콘도 객실 전체를 취득하는 경매와는 구조가 다릅니다.
김상국 지분에 대한 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 다른 공유자인 김은숙 지분에는 가등기·압류·저당권이 존재합니다. 이러한 권리를 매각대상 지분의 인수채무로 잘못 계산해서도 안 되지만, 공유물 전체의 권리정리 및 환금성 측면에서 무시해서도 안 됩니다.
특히 공유자 우선매수권에 관한 특별매각조건과 현재 린넨실로 이용되는 콘도미니엄의 운영관계를 고려하면, 최저가 할인율만으로 입찰할 만한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 비교할 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 경쟁력은 입증되지 않았습니다.
결론은 가격보다 권리 범위와 환금성 확인이 먼저라는 것입니다. 매각대상 지분, 다른 공유자의 선순위 권리, 특별매각조건 및 실제 사용관계가 정리되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
