제주지방법원 2025타경8837. 제주시 구좌읍 종달리 2762의 토지 685㎡와 지상 2층 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물과 지상의 돌담·조경수도 매각 범위에 포함됩니다. 등기상 말소기준은 2023.12.15. 제주시수산업협동조합 근저당권 채권최고액 588,000,000원입니다.
말소기준 뒤에 붙은 제주신용보증재단 가압류 50,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 21,152,301원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기권리가 아니라 임차인 서정효입니다. 서정효는 2021.10.25. 전입하여 말소기준보다 빠르고, 2층 보증금 20,000,000원·월세 500,000원 조건으로 조사되어 대항력 있는 임차인입니다. 배당요구는 했지만 우선변제권은 없는 것으로 반영되어, 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 전액 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762 · 일주동로 3653-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 / 2층 단독주택 |
| 토지 | 685㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 평지 · 자루형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 정춘여 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 800,471,000원 / 800,471,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 돌담 및 조경수 토지에 포함 평가 · 외부 계단 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
과거 제주와이신용협동조합·서귀포신용협동조합·양복심 명의 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 기준권리는 2023.12.15. 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 제주신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하므로, 등기부 자체에서 매수인에게 넘어오는 후순위 담보권·가압류는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정효 | 2층 | 2021.10.25 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 김혜정 | 미상 | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김혜정은 2025.04.21. 전입으로 말소기준일 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 말소기준 이후 전입이라는 순위 관계상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유 부분과 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 실제 인도·명도 과정은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 800,471,000원입니다. 여기에 서정효 보증금 인수액 20,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득은 820,471,000원입니다. 즉 신건 단계부터 감정가보다 실제 부담액이 20,000,000원 더 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 800,471,000원 | 20,000,000원 | 820,471,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 640,376,800원 | 20,000,000원 | 660,376,800원 | 27,579,269원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 512,301,440원 | 20,000,000원 | 532,301,440원 | 154,373,875원 |
유찰되더라도 서정효 보증금 20,000,000원 인수액은 그대로 남으므로, 매수인의 판단 기준은 각 회차의 최저가가 아닌 최저가 + 20,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 또는 유찰가만 보고 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 800,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,404,710원 |
| 인수 · 임차인 서정효 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,152,301원 | 21,152,301원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,913,989원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 659,152,301원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 130,913,989원이 남는 계산입니다. 서정효 보증금 20,000,000원은 배당액 0원으로 매각대금 밖에서 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 근린생활시설 등, 2층은 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 685㎡, 지목 대, 보전관리지역이며 평지·자루형 토지로 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 140,300원/㎡입니다.
- 입지. 종달초등학교 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 보전관리지역, 대로1류 접합, 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.
- 증축. 건축물대장상 2025.01.02.자로 1층 0.63㎡, 2층 2.53㎡가 증축됐고, 등기사항증명서 면적에는 해당 증축분이 반영되지 않은 것으로 평가됐습니다.
- 매각범위. 제시외 건물 목록 1-1·1-2 포함, 돌담과 조경수는 토지에 포함, 외부 계단은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 입찰가는 800,471,000원이지만 서정효 보증금 20,000,000원을 더한 820,471,000원을 실질 원가로 잡아야 합니다.
- 서정효 임대차. 2층 점유, 전입일 2021.10.25., 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원 조건을 현장에서 다시 확인하고 인수 보증금을 명도·임대차 유지 시나리오에 반영해야 합니다.
- 김혜정 점유. 전입일은 2025.04.21.로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 복합용도 환금성. 1층 근린생활시설·2층 단독주택과 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵습니다. 임대수익·자가사용·토지가치를 별도로 계산해야 합니다.
- 증축 면적. 등기면적과 건축물대장 면적 차이가 2025.01.02. 증축분에서 발생하므로 취득 후 공부 정리·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 보전관리지역과 제주특별법상 보전·심의 관련 구역이 중첩되어 있으므로 향후 증·개축이나 토지 활용 계획이 있다면 관련 규제를 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 점유현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “승계되는 보증금”을 분리해서 봐야 한다
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 2023.12.15. 근저당을 기준으로 후순위 가압류는 모두 소멸합니다. 하지만 2층 임차인 서정효는 그보다 앞선 2021.10.25. 전입자로, 보증금 20,000,000원이 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 신건의 판단 기준은 최저가 800,471,000원이 아니라 실질취득 820,471,000원입니다.
또한 1층 근린생활시설·2층 단독주택·토지 685㎡가 결합된 비표준 복합용도 물건이고, 직접 비교할 최신 실거래 기준이 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만 임차보증금 인수와 복합용도 가격검증이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다. 신건 단계에서는 특히 “감정가와 같으니 적정하다”는 가정 없이 실제 이용가치와 임대·매매 가능성을 따로 검증해야 합니다.
