제주지방법원 2025타경8837. 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 685.0㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 사용되고 있습니다. 소유자는 정춘여이고, 제주시수산업협동조합이 청구금액 490,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원이고, 이후 제주신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류가 설정됐습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실이 임차보증금 인수까지 없어진다는 의미는 아닙니다.
실제 입찰 판단의 핵심은 2021.10.25. 전입한 서정효 임차인입니다. 말소기준보다 전입이 빠르고 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 배당요구는 했지만 우선변제권이 없는 것으로 정리돼 있어, 현재 배당 추정에서는 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762 도로명: 일주동로 3653-1 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 685.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 평지·자루형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2019.12.10 · 증축 이력 있음 |
| 소유자 | 정춘여 (단독소유) |
| 감정가 | 800,471,000원 |
| 최저매각가 | 560,330,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 예상 인수액 | 20,000,000원 (서정효 보증금) |
| 예상 실질취득 | 580,330,000원 (취득 부대비용 제외) |
| 신청채권자 | 제주시수산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 돌담·조경수 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남는다
과거 제주와이신용협동조합·서귀포신용협동조합·양복심 명의의 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준이 되는 것은 2023.12.15. 제주시수산업협동조합 근저당권으로, 공동담보에 종달리 2762 토지가 기재돼 있습니다.
이후 등기된 제주신용보증재단의 50,000,000원 가압류와 서울보증보험주식회사의 21,152,301원 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 서정효 임차인의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 이 때문에 등기부상 후순위 채권이 정리되더라도 임차보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 2,000만원
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정효 2층 |
2021.10.25 | 20,000,000원 월 500,000원 |
대항력 有 | 우선변제권 無 | 인수 20,000,000원 보증기관 승계 없음 |
| 김혜정 점유 부분 미상 |
2025.04.21 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 확인 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인 2명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 서정효는 2025.12.23., 김혜정은 2025.11.17. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
따라서 낙찰자는 매각대금 외에 해당 보증금 반환부담까지 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인이므로 점유 종료와 보증금 반환 문제를 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가 70%와 실질취득은 다르다
감정가 800,471,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 560,330,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이지만, 선순위 임차보증금 인수를 반영하면 실제 취득을 위해 부담해야 하는 금액은 달라집니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 800,471,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 560,330,000원 | 감정가 70% |
| 서정효 임차보증금 인수 | 20,000,000원 | 현 배당 추정상 전액 인수 |
| 현재 실질취득 예상 | 580,330,000원 | 취득세·명도비 등 제외 |
이 물건은 선순위 임차보증금 20,000,000원이 현재 회차뿐 아니라 제시된 후속 회차에서도 매수인 인수액으로 유지되는 구조입니다. 따라서 단순히 유찰로 내려가는 최저매각가만 보지 말고 각 회차 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더해 실질취득금액을 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 560,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,003,300원 |
| 인수 · 임차인 서정효 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 588,000,000원 | 552,326,700원 |
| 2. 가압류 · 제주신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,152,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 659,152,301원 | 106,825,601원 미배당 |
집행비용은 추정액이고 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 피담보채권 잔액, 법정 배당순위와 세금·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 서정효 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인이 인수하는 금액으로 별도 계산했습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가에 인수액을 더해야 한다
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 560,330,000원 | 20,000,000원 | 580,330,000원 | 106,825,601원 |
| 2회 유찰 (49%) | 392,231,000원 | 20,000,000원 | 412,231,000원 | 273,212,535원 |
| 3회 유찰 (34% 수준) | 274,561,700원 | 20,000,000원 | 294,561,700원 | 389,234,465원 |
현재 회차에서는 제주시수산업협동조합의 예상배당이 552,326,700원으로 신청채권액 490,000,000원을 웃도는 추정입니다. 하지만 2회 유찰 시 해당 채권자의 예상배당은 385,939,766원, 3회 유찰 시 269,917,836원으로 줄어 신청채권액에 미달합니다.
매수인 입장에서는 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득금액 감소로 연결될 수 있지만, 인수보증금이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 또한 실제 낙찰가격은 최저가보다 높아질 수 있고 추가 취득비용과 명도비용도 고려해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 구좌읍 종달리 종달초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 면적 685.0㎡, 지목 대, 보전관리지역입니다. 평지·자루형이며 광대로한면 도로접면 조건을 가집니다. 공시지가는 140,300원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의 대상구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)와 접합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 벽돌타일·드라이비트 등으로 마감됐고, 페어글래스·강화유리 창호를 사용합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 기본 급·배수·위생설비가 있으며 2층에는 보일러 난방설비가 있습니다.
- 증축. 2019.12.10. 사용승인 이후 2020.02.14. 및 2025.01.02. 증축 이력이 있습니다. 등기사항증명서와 건축물대장 면적 차이를 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 면적 차이와 증축내용은 별도 기재돼 있으므로 최신 건축물대장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 토지와 근린생활시설·단독주택이 결합된 물건으로 일반적인 아파트와 수요층이 다릅니다. 농촌지대 입지, 보전관리지역의 행위 제한, 건물 활용 가능성 등을 함께 살펴야 하며 단기간 매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 서정효의 보증금 20,000,000원 인수를 자금계획에 반영하고, 임대차계약 원본과 보증금 반환·명도 조건을 확인하세요.
- 실제 임차인 2명. 서정효의 2층 점유와 김혜정의 미상 점유 부분을 현장에서 확인하고, 두 임차인의 임대차 범위가 어떻게 구분되는지 확인하세요.
- 김혜정의 보증금. 전입일상 대항력은 없는 것으로 분석되지만 계약 보증금·월차임·확정일자가 미상입니다. 배당요구 관련 서류와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 560,330,000원에 인수보증금 20,000,000원을 더한 580,330,000원을 기본 취득부담으로 검토하고, 취득세·명도비·수선비 등을 별도로 반영하세요.
- 시세 확인. 종달리 일대 토지 거래, 근린생활시설과 단독주택의 이용상태를 고려한 거래사례, 건물 상태와 규제조건을 검증해 입찰가 상한을 정하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물(목록 1-1, 1-2), 외부 계단, 돌담·조경수의 포함 범위와 실제 위치·소유관계를 확인하세요.
- 건물 면적. 2025.01.02. 증축부분의 건축물대장 등재 및 등기상 면적 차이를 확인하고, 매수 후 등기정리 필요성도 검토하세요.
- 토지 규제. 보전관리지역·경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전구역 등에 따른 이용제한과 건축계획심의 사항을 확인하세요.
- 명도 및 기존 이용. 1층 근린생활시설과 2층 주택의 실제 점유자, 시설물 소유권, 임대차 조건, 인도 가능 시점 및 원상복구 문제를 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장 상태를 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%보다 중요한 것은 인수액과 실제 시세”
제주 구좌읍 종달리 2762 경매물건은 감정가 800,471,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 560,330,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 할인폭이 커 보이지만, 낙찰자는 선순위 임차보증금 20,000,000원의 반환부담을 함께 고려해야 합니다.
현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 예상액은 580,330,000원입니다. 이는 세금·명도·수선비를 제외한 금액으로, 시세보다 저렴한지 여부는 확인되지 않았습니다. 특히 김혜정의 보증금과 점유 조건이 미상이고, 토지 규제 및 건물 면적 차이에 대한 검토도 필요합니다.
결론은 ‘권리 인수 확인 후 가격 판단’입니다. 말소기준 이후의 등기상 채권은 정리될 예정이지만, 선순위 임차보증금 인수는 남습니다. 현재 단계에서는 70%까지 떨어진 최저가 자체보다 실질취득금액·임대차관계·토지 활용 가능성·시장가격을 검증하는 일이 먼저입니다. 추가 확인 없이 저가 낙찰이나 높은 투자수익을 기대하기에는 신중할 필요가 있습니다.
