수원지방법원 2025타경43056. 감정평가상 이용상태는 철근콘크리트구조 4층 건물의 다가구주택입니다. 1층은 계단실과 피로티 주차장, 2층부터 4층은 각 층 다가구주택 2가구이며, 옥탑에는 계단실과 다가구주택 2가구가 있습니다. 토지 139-1·138-23·138-24와 건물을 함께 보는 구조이고, 매각물건 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 옥탑방 501호·502호가 본 건물의 부합물로 소재한다는 내용이 기재되어 있습니다.

등기만 보면 과거에는 여러 차례 근저당·압류·가압류·전세권·경매가 얽혔지만 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2022년에 설정된 전세권 3건과 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 제공된 권리판정상 2022년 전세권들은 말소기준보다 앞서 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 현재 최저가 566,480,000원을 전제로 한 배당표에서는 세 전세권이 각 전세금 전액을 배당받는 것으로 계산돼 금전상 인수액은 0원입니다. 이 배당 계산과 별개로 실제 점유자 9명의 보증금이 확인되지 않았다는 점을 반드시 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권 3건이 먼저 보인다

② 임차인 — 실제 9명, 보증금이 확인되지 않는다

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 9명입니다. 모두 전입일은 2025.11.24 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부도 미상이며, 보증금이 남는 구조라면 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰보다 중요한 것은 미확정 승계금액

현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34% 수준인 566,480,000원입니다. 추가 유찰 시 396,536,000원, 다시 유찰되면 277,575,200원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 낙찰가가 낮아질수록 채권 미배당은 11,584,800원에서 179,815,504원, 297,110,853원으로 커집니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 평가하는 접근은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 566,480,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 세 전세권이 각각 전액 배당되고, 경매개시결정 채권 항목에는 148,415,200원이 배당되어 전체 채권 기준 미배당액은 11,584,800원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 점유자 9명의 실제 승계금액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 일괄매각·건물 구조 체크

• 일괄매각. 제시외 건물을 포함하며 목록2~4는 건축법상 일단지로서 일체로 평가됐습니다.
• 옥탑 부합물. 목록1 건물 옥탑부분에 본 건물의 부합물인 옥탑방 501호·502호가 소재하며 개략적인 실측으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 1층은 계단실과 피로티구조 주차장, 2층~4층은 각 층 다가구주택 2가구, 옥탑1층은 계단실 및 다가구주택 2가구입니다.
• 공부와의 차이. 감정 요항표상 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 팽성읍 남산리 청담고등학교 남측 인근으로, 다가구주택·다세대주택·아파트단지·농경지·야산·기존 농가촌락이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 45번국도 서측 인근이며 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 911㎡, 공시지가 551,900원/㎡이며 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역 등이 기재되어 있고, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 토지거래계약허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 구조이고 이미 3회 유찰된 만큼, 일반적인 단일 주택보다 임대관계·명도·권리확인에 더 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 실제 임차인 9명의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 확인해야 합니다.
• 선순위 전세권 말소조건 확인. 을구 21번·24번·25번 전세권이 실제 배당으로 전액 소멸하는지, 배당요구·말소조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 최저가를 실질취득가로 보지 말 것. 566,480,000원은 입찰 기준가격일 뿐, 미확정 임차보증금이 남으면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
• 옥탑방과 제시외 건물 확인. 옥탑방 501호·502호와 제시외 건물의 현황, 사용관계, 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 남산리 139-1·138-23·138-24 및 건물·부합물의 매각범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 현재 계산을 확정 배당으로 보면 안 됩니다.

맺으며 — “34% 유찰가보다 먼저 볼 숫자는 9명이다”

이 사건은 감정가 1,651,544,900원이 3회 유찰돼 566,480,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대 방향에서 출발해야 합니다. 2022년에 설정된 선순위 전세권 3건이 있고, 무엇보다 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 9명이 있습니다. 현재 배당가정에서는 세 전세권이 전액 배당되어 등기권리 인수액이 0원으로 계산되지만, 임차보증금 승계 가능성까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

최저가는 확정됐지만 실질취득가는 확정되지 않았습니다. 다가구주택·토지 일괄매각, 3회 유찰, 선순위 전세권, 다수 점유가 한 사건에 겹쳐 있는 만큼 입찰 전에는 임차보증금과 배당·말소관계를 먼저 확정해야 합니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라 미확정 승계위험을 얼마까지 제거할 수 있느냐입니다.