70%까지 내려왔지만, ‘인수 0원’으로 단정하기 어렵다 — 평택 남산리 다가구주택·토지

수원지방법원 2025타경43056. 평택시 팽성읍 남산리의 철근콘크리트구조 4층 다가구주택과 토지 911㎡를 일괄매각하는 사건입니다. 1층은 계단실과 피로티 주차장, 2층부터 4층까지는 각 층 2가구, 옥탑에는 계단실과 다가구주택 2가구가 있는 이용상태입니다. 옥탑방 501호·502호는 본 건물의 부합물로 평가됐고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.

표면상 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 그 계산의 출발점인 한국상호저축은행 근저당 623,000,000원은 2006.10.09. 말소된 것으로 등기돼 있습니다. 말소된 권리를 계속 말소기준으로 사용할 수 있는지는 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 하며, 이 확인 없이 “모든 전세권과 점유자는 소멸한다”라고 결론 내리는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

현재 경매개시결정은 2025.11.24. 접수됐습니다. 그보다 앞선 2022년에 케이에치트레이딩 주식회사 전세권 150,000,000원과 주식회사상지정공 전세권 130,000,000원 2건이 설정돼 있으며, 이 3건은 등기 흐름에서 별도의 말소등기가 확인되지 않습니다. 합계는 410,000,000원입니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 9명, 보증금은 모두 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 점유자는 9명입니다. 모두 경매개시결정 2025.11.24. 이전에 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분이 확인되지 않습니다. 말소된 2005년 근저당만을 기준으로 대항력 없음을 단정하기보다, 현재 유효한 선순위 권리를 다시 확정한 뒤 대항력 가능·미상으로 검토해야 합니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 또는 승계액을 확정할 수 없습니다. 각 점유자의 실제 호실, 점유 개시일, 임대차계약서, 전입세대열람 및 배당요구 여부를 호별로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 저가라 할 수 없다

감정가 1,651,544,900원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 1,156,081,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 인수 가능성이 있는 전세권과 임차보증금도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 가격을 싸다거나 시세 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.

④ 배당 시뮬레이션 (매각가 1,156,081,000원 가정)

현재 배당 계산표는 등기상 이미 말소된 것으로 표시된 근저당권들까지 배당대상으로 포함하고 있습니다. 실제 배당순위와 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

⑤ 부동산 자체의 이용·환금성

• 이용상태. 1층 피로티 주차장, 2~4층 각 2가구, 옥탑 2가구로 이용되는 다가구주택입니다.
• 입지. 청담고등학교 남측 인근이며, 다가구·다세대주택, 아파트단지, 농경지, 야산과 기존 농가촌락이 혼재합니다.
• 교통. 45번 국도 서측 인근으로 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통 수준입니다.
• 토지. 토지면적 911㎡, 공시지가 551,900원/㎡, 자연녹지지역·자연취락지구이며 세로한면 도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·외국단체가 주택을 취득하는 경우 허가구역 조건이 기재돼 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 옥탑방 501호·502호와 제시외 건물이 일괄평가 대상입니다.
• 환금성. 다수 호실의 임대차·명도·관리 문제가 결합될 수 있는 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 단일 아파트보다 매수자층과 금융 활용이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2005.04.06. 한국상호저축은행 근저당과 2006.10.09. 말소등기의 원본을 대조해 실제 말소기준권리를 다시 정해야 합니다.
• 전세권 3건 확인. 401호 150,000,000원, 201호 130,000,000원, 202호 130,000,000원의 배당요구·소멸·인수 여부를 확인해야 합니다.
• 점유자 9명 호별 조사. 실제 점유 호실, 보증금, 계약일, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 가등기 성격 확인. 2010.02.08. 소유권이전청구권가등기의 담보가등기 여부와 2011년 본등기 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 세금 압류 검토. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당금이 먼저 차감될 수 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 남산리 139-1·138-23·138-24 토지와 제시외 건물, 옥탑방 501호·502호의 경계·현황·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 점유자가 9명이고 점유 부분도 특정되지 않아 호별 인도명령 가능 여부와 명도 협의비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 가격상한 보류. 실거래 자료와 인수액이 확인되기 전에는 최저가를 기준으로 수익률이나 적정 입찰가를 계산하지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 말소기준 확인이 먼저다

이 사건은 감정가 1,651,544,900원에서 1회 유찰돼 최저가가 1,156,081,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심인 말소기준이 등기 흐름과 맞지 않고, 경매개시 전 전세권 3건 410,000,000원과 보증금 미상의 점유자 9명이 남아 있습니다. 현재 계산된 인수액 0원만 믿고 응찰하면 실제 취득원가가 크게 달라질 수 있습니다.

가격 판단은 보류, 권리 원본 확인은 필수. 말소기준권리, 전세권의 배당요구 여부, 9명의 호별 임대차관계가 모두 확인되기 전까지는 실질취득액도, 적정 입찰가도 확정할 수 없는 고난도 물건입니다.