수원지방법원 2025타경43073. 평택시 합정동 유경노블리티 비동 4층 401호, 전용 70.91㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라 그 대항력이 낙찰 후 실제 인수로 이어지느냐입니다. 임지수 씨는 2022.04.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.05로, 말소기준권리인 2022.07.19 비엔케이캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 최저가 175,000,000원 가정 시 배당 후 남는 보증금은 98,250,000원입니다.
그런데 매각물건명세서에는 결정적인 후속조치가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.22 대항력 포기 확약서를 제출해, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 남은 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 관해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 확약은 임지수 임차권에만 적용되므로, 확약 범위 밖의 별도 점유자나 임차관계가 원본 확인에서 나타난다면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 106-10 유경노블리티 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 70.91㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김지수 · 2022.05.06 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
현재 말소기준권리는 2022.07.19 비엔케이캐피탈 가압류 21,318,552원입니다. 그 이전의 광남새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후의 제이티친애저축은행 가압류, 서울보증보험 가압류, 국·청주시 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임지수 401호 전부 | 2022.04.29 전입·점유 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.04.05 · 배당요구 2024.06.21 | 승계 없음 | 실질 0원 룰상 98,250,000원* |
② 시세 비교 — 70.3%라는 숫자보다 ‘거래 시점’을 같이 봐야 한다
유경노블리티(B동)는 8세대, 준공일 2016.02.24이며 대상 전용면적은 70.91㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 70.91㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.06 | 70.91㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 249,000,000원 |
수치만 보면 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 175,000,000원은 비교평균 249,000,000원의 70.3%입니다. 감정가 250,000,000원도 이 평균과 비슷한 수준입니다. 다만 비교 거래가 2021.06과 2022.04 두 건뿐이고, 최신 거래도 2022.04이므로 2026.09.01 입찰가격을 판단할 현재 시세 자료로는 신선도가 부족합니다. 따라서 “평균 대비 70.3%이므로 싸다”라고 단정하기보다, 현재 호가·최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 임지수 보증금 | 270,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 비엔케이캐피탈 가압류 | 21,318,552원 | 0원 |
| 3. 제이티친애저축은행 가압류 | 14,738,534원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 10,367,390원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원칙적인 임차인 미배당액은 98,250,000원이지만, 2026.05.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 임지수 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 98,250,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 150,015,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 186,193,501원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈 때 임차보증금 미배당분이 커져 실질취득비용이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 임지수 임차권에 대한 확약이 있으므로 해당 임차인 기준으로는 각 회차의 실질 인수 0원이 유지됩니다. 즉 이 사건에서는 유찰 시 매각가 하락이 실제 취득비용 하락으로 이어지는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 유경노블리티(B동)는 총 8세대·2016.02.24 준공입니다.
- 입지. 평택고등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 991,300원/㎡, 토지면적은 466.0㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함되며, 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건이므로, 과거 거래 평균만으로 현재 매도 환금성을 단정하기보다 실제 매물·거래 상황을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.22 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 원문에서 일치하는지 최종 대조하세요.
- 확약 적용 대상 확인. 실질 인수 0원 판단은 임지수 임차권에 대한 확약에 한정됩니다. 별도 점유자·임차관계가 확인되면 다시 권리분석해야 합니다.
- 과거 거래를 현재 시세로 오인하지 않기. 비교 거래는 2021.06과 2022.04 두 건입니다. 70.3%라는 할인율만 보고 응찰가를 결정하지 말고 현재 거래 수준을 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 전 관련 원본을 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 가압류와 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 현재 상태를 2026.08.27 발급 등기사항전부증명서와 매각기일 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 피할 사건도, “70.3%”만 보고 살 사건도 아니다
표면만 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 175,000,000원이어서, 낙찰자가 98,250,000원을 추가로 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.05.22 주택도시보증공사의 확약이 그 결론을 바꿉니다. 해당 임차인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 175,000,000원입니다.
가격 면에서도 비교 실거래 평균 249,000,000원의 70.3%라는 할인 폭은 눈에 띕니다. 다만 근거 거래가 2021.06·2022.04의 2건에 불과해 2026년 현재의 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 매력은 현재 시세 재검증이 끝난 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 핵심은 “대항력 존재 여부”보다 확약의 유효성 확인과 현재 가격 검증입니다.
