최저가는 1.89억이지만 실질취득은 2.63억 — 대항력 임차인이 가격을 고정한다

수원지방법원 2024타경103136. 수원시 팔달구 인계동 다원캐슬 9층 902호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 270,000,000원이고 3회 유찰돼 최저가는 189,000,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가보다 81,000,000원 낮지만, 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.

임차인 박가영은 말소기준권리인 2022.05.16. 공덕농업협동조합 근저당보다 앞선 2021.04.16.에 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자도 2021.03.26.에 갖췄습니다. 보증금은 260,000,000원입니다. 현재 최저가 189,000,000원에서 집행비용 3,446,000원을 먼저 제외하면 박가영에게 배당되는 금액은 185,554,000원이고, 남는 보증금 74,446,000원은 매수인에게 넘어갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.05.16. 설정된 공덕농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 소유권이전청구권 가등기, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 및 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 박가영의 전입·점유일은 2021.04.16.로 말소기준보다 빠릅니다. 2023.02.13. 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 사실만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 임차권등기보다 앞서 이미 갖춘 대항력이 유지되므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 대상 3명

보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 임차인은 없으며, 실제 이름이 확인되는 임차인·점유자는 박가영, 김은빈, 장문찬 등 3명입니다. 김은빈과 장문찬은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 또는 배당요구 여부가 모두 확인된 상태는 아니므로 명도와 배당 관계를 별도로 점검해야 합니다.

③ 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 총부담은 약 2.63억

낙찰가가 189,000,000원에서 151,200,000원, 120,960,000원으로 내려갈수록 박가영이 배당받지 못하는 금액은 74,446,000원에서 111,716,800원, 141,533,440원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 각 회차에서 263,446,000원, 262,916,800원, 262,493,440원으로 거의 변하지 않습니다.

④ 거래 비교 — 실질취득은 비교 평균보다 높다

다원캐슬의 거래 표본은 총 8건이며 비교 평균은 225,000,000원입니다. 다만 거래표의 최신 거래월이 2021.11.이고 매각기일은 2026.07.13.이므로, 해당 평균을 현재 시세로 단정하기에는 시차가 큽니다. 그럼에도 실질취득 263,446,000원은 제공된 비교 평균과 최고 거래가를 모두 웃돕니다.

현재 최저가 189,000,000원만 비교하면 평균 225,000,000원의 84.0%이지만, 인수액을 더한 실질취득 263,446,000원은 비교 평균의 117.1%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다 113,446,000원 높고, 최고 거래가 260,000,000원도 3,446,000원 웃돕니다. 감정가 270,000,000원과 비교해도 실질취득은 97.6% 수준으로, 3회 유찰에도 실제 할인 폭은 제한적입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용 3,446,000원을 제외한 매각대금 전액이 박가영의 보증금에 배당되며, 부족분 74,446,000원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 다원캐슬은 총 8세대입니다. 소규모 건물이라 거래 표본이 많지 않습니다.
• 입지. 인계초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로 폭 약 12m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2019.03.07. 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물로, 개별난방·승강기·소방·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 거래 최신성. 확인된 거래의 최신 거래월은 2021.11.로, 2026.07.13. 매각기일과 시차가 큽니다. 현재 가격은 별도 현장조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박가영 보증금 재계산. 배당기일의 집행비용·세금·최우선변제에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 예상 인수액 74,446,000원을 확정액으로 보지 마세요.
• 점유 현황 확인. 박가영의 임차권등기 이후 현재 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 김은빈·장문찬 계약 확인. 두 점유자는 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 가등기 원인 확인. 이찬혁 명의 소유권이전청구권 가등기의 예약서·원인증서와 소송 또는 본등기 청구 여부를 확인하세요.
• 과거 경매 취소 확인. 2023.05.10. 개시된 임의경매는 2024.07.31. 말소됐으므로 취소기각결정과 현재 강제경매의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 비교 거래가 2021년 표본에 집중돼 있습니다. 동일 건물과 인근 오피스텔의 현재 매물·임대료·공실 상태를 조사해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세가 매수인 부담 또는 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.89억 낙찰”이 아니라 “2.63억 취득”

이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 189,000,000원이지만, 투자 판단에 사용해야 할 숫자는 실질취득 263,446,000원입니다. 박가영의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하고, 총부담은 약 262,000,000원에서 263,000,000원대로 유지됩니다.

그 결과 현재 실질취득은 비교 거래 평균 225,000,000원의 117.1%이고, 최고 거래가 260,000,000원도 웃돕니다. 거래 표본마저 2021년에 집중돼 있어 현재 시세의 신뢰도는 제한적입니다. 여기에 3회 유찰, 8세대 소규모 오피스텔, 가등기 성격 확인, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명의 명도 점검이 겹칩니다. 최저가는 낮아졌지만 실질 가격은 낮아지지 않은 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다.