수원지방법원 2025타경43092. 평택시 신장동 대준블루온3 4층 409호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정가 203,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 99,470,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 핵심은 가격이 아니라 2022.01.20 전입한 임차인 윤대성의 선순위 대항력입니다. 말소기준인 2023.03.22 근저당보다 전입이 앞서기 때문에 포기서가 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다.
이번 건은 그 구조에 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 배당금을 받은 뒤 남는 금액에 대한 대항력을 포기하고, 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 승계부담은 0원*으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 4층 409호 · 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 아파트(도시형생활주택 원룸형) 이용 · 전용 29.848㎡ · 13층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 윤선자 (2022.01.28. 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2023.03.22 을구 1번 근저당권입니다. 그보다 앞선 2022.01.20에 윤대성이 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.01.04로 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증금은 220,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관 승계·대위 중복신고 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대성 | 409호 전부 · 주거 | 220,000,000원 | 2022.01.20 / 2022.01.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 최저가 99,470,000원에서 집행비용 2,190,460원을 제외한 임차인 예상배당은 97,279,540원이고, 단순 배당계산상 미배당 보증금은 122,720,460원입니다. 다만 제출된 대항력 포기서의 내용에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구와 임차권등기 존속을 포기하는 것으로 분석했습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 실거래 시차를 같이 봐야 한다
대준블루온3 동일 면적대 29.85㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 218,333,333원, 최근 12개월 평균은 217,500,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가 99,470,000원은 최근 12개월 평균의 45.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 29.85㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 29.85㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.85㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 29.85㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 217,500,000원 |
다만 가격 판단에서 중요한 경고가 하나 있습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -1.1%로 하락 방향이고, 제공된 실거래 중 가장 최신 거래도 2023.03 · 180,000,000원입니다. 매각기일은 2026.09.14이므로 최근 시세 공백이 큽니다. 따라서 99,470,000원이 과거 실거래 대비 크게 낮다는 사실만으로 현재 시장에서도 같은 폭의 가격 메리트가 유지된다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 윤대성 보증금 | 220,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 근저당권 · 유서진 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 부족분은 122,720,460원이나, 제출된 대항력 포기서로 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 1번 출구 북동측 인근의 대준블루온3로, 상업·업무용 부동산과 주거용 부동산이 혼재하는 송탄역 동측 배후지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 송탄역이 있어 제반 교통여건은 무난한 수준입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형)로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 13층 건물 내 4층 409호입니다.
- 규제. 일반상업지역·관광특구(송탄)·상대보호구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하고, 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 91세대, 2017.11.06 준공의 소형 도시형생활주택이며 경매 통계상 평균 유찰 4.6회로 실제 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원문 확인. 잔여 보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약이 유효하면 실질취득은 99,470,000원입니다. 확약 효력에 문제가 생기면 룰상 미배당 보증금 122,720,460원이 핵심 위험으로 되살아납니다.
- 실거래 시차 확인. 최신 비교거래가 2023.03이므로 2026.09.14 입찰 전 현재 매매·전세 호가와 실제 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰도 4.6회입니다. 소형 원룸형 상품의 수요, 임대수익성, 공실 위험과 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재했던 사건이므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·관광특구·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 등 해당 규제를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확약의 유효성”이 먼저다
겉으로만 보면 감정가 203,000,000원짜리가 3회 유찰돼 99,470,000원까지 내려온 물건입니다. 과거 실거래와 비교하면 할인폭도 큽니다. 하지만 이 사건의 본질은 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금 220,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형입니다.
다만 이번에는 주택도시보증공사가 잔여금액에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 서류를 제출했습니다. 그 내용이 최종 매각조건에 그대로 적용된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 99,470,000원입니다. 다만 최신 실거래가 2023.03으로 오래됐고 최근 추세도 -1.1%, 경매 평균 유찰은 4.6회입니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 과거 시세 대비 저렴하되 현재 환금성 검증이 필수입니다.
