수원지방법원 2025타경43092. 평택시 신장동 대준블루온3 4층 409호로, 전용 29.848㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 아파트형 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 전체 91세대·철근콘크리트구조 13층 건물 안의 4층입니다. 소유자 윤선자는 2022년 1월 28일 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다.
핵심은 소유권보다 먼저 들어온 임차인입니다. 윤대성은 2021년 9월 25일 임대차계약을 체결하고, 2022년 1월 4일 확정일자를 받은 뒤 2022년 1월 20일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 3월 22일 근저당권보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 일반적인 경우라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 명목상 총부담은 보증금 수준에 고정되지만, 이 사건은 제출된 대항력 포기서가 그 흐름을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 4층 409호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 전용 29.848㎡ · 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형) 이용 · 13층 중 4층 |
| 소유자 | 윤선자 (2022.01.28. 거래가액 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰 표기·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 준공 / 세대수 | 2017.11.06. / 91세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 포기서가 있다
| 임차인 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤대성 409호 전부 · 주거 | 전입·점유 2022.01.20 220,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선행 | 우선변제권 확정일자 2022.01.04 · 배당요구 | 승계 0원* 룰상 미배당 20,642,000원 |
확인된 실제 임차인은 윤대성 1명입니다. 2024년 1월 31일 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 그 원인이 된 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 포기서가 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 7% 낮지만 최신 표본보다 높다
대준블루온3 전용 29.85㎡의 실거래 표본은 총 12건입니다. 거래가는 180,000,000원~230,000,000원, 평균은 218,333,333원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 203,000,000원은 평균의 93.0%로 평균보다 낮지만, 가장 최신 표본인 2023년 3월 5층 거래가 180,000,000원보다는 23,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 29.85㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 29.85㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.85㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 29.85㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 평균 | 29.85㎡ | 12건 | 218,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 윤대성 보증금 우선변제 | 220,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 근저당 · 유서진 외 3명 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 윤대성 보증금의 미배당액은 20,642,000원입니다. 포기서가 없다면 최저가 203,000,000원에 미배당액을 더한 명목 총부담은 223,642,000원이지만, 제출된 포기서로 해당 미배당액의 매수인 승계는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 203,000,000원 | 20,642,000원 | 203,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 162,400,000원 | 60,673,600원 | 162,400,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 92,698,880원 | 129,920,000원 |
포기서가 없다면 낙찰가가 203,000,000원에서 129,920,000원으로 내려갈수록 미배당 승계액은 20,642,000원에서 92,698,880원으로 증가해 총부담이 보증금 수준에 머뭅니다. 그러나 이 사건은 해당 잔존 보증금 청구권 포기가 있으므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 내려가는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 1번 출구 북동측 인근으로, 상업·업무용 부동산과 주거용 부동산이 혼재하는 송탄역 동측 배후지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 송탄역이 있어 제반 교통여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 4층으로, 개별난방·엘리베이터·위생 및 급배수·화재경보·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·송탄 관광특구·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·상대보호구역이며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 전용 29.85㎡ 원룸형·91세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 4.6회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 본건 409호와 윤대성 보증금 전액을 정확히 대상으로 하는지 확인하세요.
- 실제 점유 재조사. 확인된 임차인은 1명이지만 감정평가 당시 관계인 부재로 내부가 직접 확인되지 않았습니다. 현장 점유자와 인도 가능 시점을 재확인해야 합니다.
- 최저가보다 실질취득 기준. 포기서가 유효하면 실질취득은 203,000,000원이지만, 포기서 효력이 부정되면 룰상 미배당 20,642,000원이 추가됩니다.
- 최신 거래와 비교. 실거래 평균 218,333,333원만 보지 말고, 최신 표본인 2023.03 거래가 180,000,000원과 대상 호수의 층·상태를 함께 비교하세요.
- 유찰 체질 반영. 단지 평균 유찰 횟수 4.6회와 낙찰률 0.0%를 응찰가 상한과 향후 매각기간 판단에 반영하세요.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제5구역에 포함되므로 현장 소음과 이용상 제약을 직접 확인하세요.
- 미납 비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약의 유효성이 승부처”
등기 순서만 보면 윤대성은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 현재 매각가 기준 20,642,000원의 보증금 부족분이 발생합니다. 포기서가 없었다면 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 커져 매수인의 명목상 총부담은 약 220,000,000원 수준에 머무는 인수형 물건입니다.
하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건의 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 203,000,000원입니다. 그렇다고 가격 판단까지 자동으로 합격하는 것은 아닙니다. 실거래 평균의 93.0%이지만 최신 표본은 180,000,000원이고, 단지 경매 평균 유찰이 4.6회입니다. 결론은 권리는 포기서 확인을 조건으로 해소 가능, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증입니다.
* 포기서가 없다는 전제의 배당표상 매수인 승계액은 현재 회차 20,642,000원, 2회 유찰 시 60,673,600원, 3회 유찰 시 92,698,880원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다는 전제입니다.