의정부지방법원 2022타경73153. 고양시 일산동구 장항동 일산방송컴플렉스방송관련시설 내 10층 오피스텔입니다. 현재 소유자는 장영임이고, 2018.07.13. 농협생명보험주식회사가 채권최고액 270,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 주식회사아트인·신용보증기금·경기신용보증재단의 근저당권과 여러 압류·가압류, 그리고 2022.11.25. 임의경매개시결정이 이어졌지만 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리관계와 배당관계를 구분해 볼 필요가 있습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 국세·지방세 압류가 6건 있고, 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 즉 낙찰자가 그 후순위 채권 자체를 떠안는 구조는 아니지만, 실제 배당금액과 채권자별 미배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2022타경73153 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백마로 195, 10층101-1003호 (장항동,일산방송컴플렉스방송관련시설) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 내 10층 · 사용승인일 2007.08.20. |
| 소유자 | 장영임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 211,190,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 229,799,197원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2018년 농협생명 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.07.13. 을구 9번 농협생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차관계 — 인수권리는 없지만 점유 확인은 별개
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전에 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 431,000,000원, 현재 최저매각가는 211,190,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 147,833,000원, 4회 유찰 시 103,483,100원입니다.
하지만 이 사건에서는 동일 물건 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 부족합니다. 현재 회차가 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,660원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 농협생명보험주식회사 | 270,000,000원 | 207,433,340원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사아트인 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 신용보증기금 | 118,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 이효원 | 87,796,000원 | 0원 |
| 7. 을구 12번 근저당권 · 경기신용보증재단 | 169,680,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 20번 가압류 · 왕입분 | 30,002,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 866,278,476원, 채권자 예상배당 합계는 207,433,340원, 미배당은 658,845,136원입니다. 농협생명보험주식회사의 청구액 229,799,197원도 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 고양지원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무용빌딩·오피스텔·관공서·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층이며 사용승인일은 2007.08.20.입니다. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 대체로 등고평탄한 장방형으로 업무시설·판매시설·근린생활시설·운동시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 포장도로에 접하며 광로3류·대로1류·중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 5,332,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가는 감정가 431,000,000원의 49%이지만 최신 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 순서를 가늠할 수 있습니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없으나 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 농협생명보험주식회사 근저당 이후 주식회사아트인·신용보증기금·경기신용보증재단 등의 근저당과 압류·가압류가 다수 있으나 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 회차 비교. 현재 211,190,000원, 3회 유찰 시 147,833,000원, 4회 유찰 시 103,483,100원 시나리오에서 필요한 자기자금과 목표가격을 비교하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2018.07.13. 농협생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 두 번 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 비교 가능한 최신 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 현재 회차에서도 채권자 미배당이 658,845,136원에 이르고 세금 압류도 6건 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 시세 확인 후”입니다.
