의정부지방법원 2025타경6185. 파주시 야당동 111-5 일원의 제2동 4층 401호, 전용 74.25㎡ 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 유시원이고, 말소기준은 2022.04.22 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 310,500,000원이며, 이후 설정된 소유권이전청구권가등기와 국세·지방세 압류, 경매개시결정, 주식회사한주피엠씨 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
실제 임차인은 주정숙 1명입니다. 401호 주거 점유자로 조사됐고 전입일은 2023.02.21입니다. 말소기준일인 2022.04.22보다 늦기 때문에 이 사건에서는 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음으로 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6185 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 111-5 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 74.25㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·다락 · 지상4층 |
| 소유자 | 유시원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 278,147,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주정숙 | 401호 · 주거 | 2023.02.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
주정숙의 전입일은 말소기준일보다 약 10개월 늦습니다. 따라서 주택임대차보호법상 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 유형이 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 매수인 실질취득액은 최저매각가와 같은 325,000,000원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.25억은 최근 거래 2.10억의 154.8%
비교 가능한 ‘야당마을1동2동3동4동’의 동일 면적권 실거래는 2건입니다. 전체 평균 269,000,000원에는 2022.05 거래 328,000,000원이 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최신 거래는 2025.04, 74.25㎡, 1층, 210,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 74.25㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 73.96㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.25㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 269,000,000원 |
실질취득액 325,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 210,000,000원보다 115,000,000원 높고, 비율로는 154.8%입니다. 더구나 최근 거래는 과거 거래 대비 -36.0%의 하락 추세를 보입니다. 따라서 전체 평균 269,000,000원보다 감정가가 얼마나 높은지만 보는 것도 부족합니다. 이 물건은 신건 최저가가 현재 확인되는 최근 시세보다 현저히 높은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 310,500,000원 | 310,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 1,729,019원 | 1,729,019원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,420,981원 |
현재 회차 325,000,000원 가정에서는 집행비용 5,350,000원, 수협은행 근저당 310,500,000원, 주식회사한주피엠씨 가압류 1,729,019원이 배당되고 소유자 잔여는 7,420,981원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 325,000,000원 | 312,229,019원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 56,669,019원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 107,941,019원 | 0원 |
권리구조상 유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 주목할 숫자는 2회 유찰 시 208,000,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 210,000,000원에 근접합니다. 반대로 현재 325,000,000원과 1회 유찰가 260,000,000원은 모두 최신 거래보다 높습니다. 최근 시세 기준으로는 신건에서 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·구성. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·다락 구조입니다.
- 입지. 파주시 야당동 ‘야당4리 마을회관’ 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 전반적인 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 동측 약 6미터 내외 도로에 접하며 이 도로를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 841,000원/㎡입니다. 토지는 3필 일단으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 확인 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -36.0%인 만큼 재매각 시 가격 눈높이를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 기준으로 응찰가 검토. 전체 평균 269,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 210,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 325,000,000원은 154.8% 수준입니다.
- 가등기 원인 확인. 2023.12.18 김철수 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있으므로 등기원인과 관련 서류를 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 선차감돼 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 임차인 명도 확인. 주정숙은 대항력 없는 후순위 전입자이지만 현재 점유상태와 인도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰가는 260,000,000원, 2회 유찰가는 208,000,000원입니다. 최근 거래 210,000,000원과 비교하면 가격대가 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난하지만 신건 가격은 최근 시세와 거리가 크다”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.04.22 수협은행 근저당이고, 이후 가등기·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 경매 매력도는 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재 실질취득액 325,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 210,000,000원보다 54.8% 높습니다. 최근 가격 추세도 -36.0%이고, 29세대 규모에 확인 거래가 많지 않아 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 같은 물건군 경매의 평균 유찰 횟수가 1.8회라는 점과 2회 유찰가가 208,000,000원이라는 점까지 함께 보면, 권리는 통과하되 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
