수원지방법원 2025타경43097. 평택시 신장동 평택송탄역클래시아 6층 625호로, 감정평가상 건축물대장 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 임치억으로 2022.07.11. 매매를 원인으로 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 남인천농업협동조합의 112,800,000원 근저당은 2022.06.20. 이미 말소됐고, 본 경매에서 선언된 말소기준은 2025.11.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 신정선은 2022.06.17. 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.03., 임차보증금은 180,000,000원입니다. 2024.06.24. 주택임차권등기도 마쳤기 때문에 등기 순서상 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 일반적인 선순위 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 쉽게 줄지 않습니다. 다만 본건은 별도의 대항력 포기서가 제출돼 그 일반 원칙의 예외가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43097 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 6층 625호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 탄현로 261 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 35.34㎡ |
| 소유자 | 임치억 · 2022.07.11. 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 차단
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정선 | 625호 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.06.17 / 2022.06.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 표본’을 우선
평택송탄역클래시아 전용 35.34㎡ 일치 표본의 실거래는 다음과 같습니다. 전체 5건 평균은 150,200,000원이지만, 2021년의 100,000,000원·118,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 표본 3건 평균은 177,666,666원, 최신 거래는 2022.12. 183,000,000원입니다. 가격 판단은 이 최근 표본을 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 35.34㎡ | 11 | 183,000,000원 |
| 2022.12 | 35.34㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2022.07 | 35.34㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 32.25㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2021.11 | 35.34㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 최근 평균 | 35.34㎡ | 3건 | 177,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득 기준은 현재 최저가 154,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 86.7%이고 최신 거래 183,000,000원보다도 낮습니다. 최근 표본과 이전 표본의 추세값은 63.0%로 음수가 아니므로, 주어진 실거래 자료만 놓고 하락 추세로 볼 근거도 없습니다. 다만 최신 거래 자체가 2022.12.인 만큼 입찰 전 현재 시세 재확인은 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 신정선 보증금 우선변제 | 180,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당분은 28,956,000원이나, 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커지는 구조
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 154,000,000원 | 28,956,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 123,200,000원 | 59,324,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 98,560,000원 | 83,614,080원 | 0원 |
이 표가 본건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 선순위 대항력 임차인이 있는 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 함께 증가합니다. 그러나 이 사건은 제출된 대항력 포기서 때문에 각 시나리오의 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 송탄역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 도시형생활주택이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 부정형 토지로 오피스텔·공동주택·근린생활시설 부지이며 동측·서측·남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 중로2류, 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,881,000원/㎡이며 위반건축물 표시가 없습니다.
- 규모. 평택송탄역클래시아는 287세대이며 준공일은 2017.05.25.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원문 확인. 본건의 권리 안전성은 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의에 달려 있으므로 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 신정선은 배당요구가 접수돼 있고 우선변제권을 행사할 수 있는 상태입니다.
- 현재 시세 재확인. 최신 실거래 표본이 2022.12.이므로 입찰 직전 동일 전용면적의 현재 매물·실거래를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 5.6회와 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가에서도 위치와 내부구조는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰을 참조했으므로 내부 현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 사건입니다. 현재 매각가 154,000,000원 가정에서도 배당표상 28,956,000원이 남기 때문입니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 실질 인수 0원으로 결론이 달라집니다.
가격 역시 전체 실거래 평균 150,200,000원만 보면 현재 최저가가 102.5%라 비싸 보이지만, 최근 표본을 우선하면 결론이 반대입니다. 최근 12개월 평균은 177,666,666원, 최신 거래는 183,000,000원이고 현재 실질취득은 그 최근 평균의 86.7%입니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 유찰 5.6회·낙찰률 0.0%가 보여주는 환금성 약점은 분명합니다. 권리의 핵심은 확약서, 가격의 핵심은 최신 시세 확인, 최종 리스크는 환금성입니다.
