수원지방법원 2025타경43097. 경기도 평택시 신장동, 송탄역 북동측에 자리한 평택송탄역클래시아 6층 625호입니다. 전용면적은 35.34㎡이며 감정평가 이용상태는 건축물대장상 도시형생활주택입니다. 소유자 임치억이 2022년 7월 11일 거래가액 180,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사의 강제경매가 진행 중입니다.

등기부를 보면 과거 남인천농업협동조합 근저당은 2022년에 이미 말소됐습니다. 현존하는 핵심 권리는 임차인 신정선의 180,000,000원 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자는 경매개시결정보다 앞서며, 임차권등기도 2024년에 완료됐습니다. 따라서 일반적인 권리분석에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수를 반드시 계산해야 합니다.

하지만 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사의 대항력 포기서가 기재돼 있습니다. 배당금을 수령하고 남은 잔여 보증금에 대해 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 반환청구권도 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 단순한 보증금 크기가 아니라 이 포기서가 등기된 임차권 전체를 유효하게 정리하는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기서

② 임차인 분석 — 보증금 1.8억의 실제 위험

실제 임차인 1명(신정선). 주택도시보증공사는 신청채권자이자 대항력 포기서 제출자로 기재되며, 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 등기된 임차권자와 공사의 권리승계·배당수령 관계는 원본 대조가 필요합니다.

③ 낙찰가를 낮춰도 취득원가가 내려가지 않는 경우

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크고, 미배당액을 매수인이 인수해야 하는 일반적인 상황에서는 낙찰가가 내려갈수록 잔존 보증금 인수가 늘어납니다. 결국 실질취득액은 보증금 180,000,000원 부근에 고정됩니다. 집행비용 추정액이 더해지는 현재 계산에서는 182,309,200원이 됩니다.

확약 미적용 총액은 회차별 최저가와 계산상 보증금 인수액을 더한 금액입니다. 집행비용 추정방식 때문에 보증금과 정확히 일치하지 않으며, 대략 1.8억원대로 유지됩니다. 확약 적용 총액은 유효한 포기서로 해당 보증금 인수가 해소된 경우의 최저가 기준 금액으로, 취득세·등기비·명도비 등은 제외했습니다. 향후 회차는 가정이며 실제 매각기일과 최저가는 별도 확인해야 합니다.

④ 실거래 비교 — 숫자는 매력적이지만 오래됐다

평택송탄역클래시아의 거래 표본을 보면 전용 35.34㎡ 중심의 최근 집계 3건 평균은 177,666,666원, 집계상 최신 거래는 2022년 12월의 183,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 3건 평균의 60.7%입니다.

다만 여기서 중요한 한계가 있습니다. 확인된 실거래 표본이 2021~2022년에 집중되어 있으며, 2026년 현재의 거래를 보여주지 않습니다. 따라서 집계상 최근 거래 평균이라는 수치를 현재 시세로 곧바로 적용하면 위험합니다.

2022년 거래 표본은 그 이전 표본보다 63.0% 높은 수준으로 집계됩니다. 이는 당시의 표본 간 가격 차이일 뿐, 2026년 현재까지 가격 상승이 지속됐다는 뜻이 아닙니다. 전체 5건 평균인 150,200,000원 역시 과거 거래와 서로 다른 면적이 섞여 있어 현재의 적정가 판단에 단독으로 사용하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

집행비용 2,309,200원은 추정치입니다. 집행비용을 공제한 105,490,800원을 임차보증금 우선배당에 배정하는 계산이며, 부족분 74,509,200원은 포기서 적용 전 계산상 잔액입니다. 신청채권자의 별도 배당액은 0원으로 표시되지만, 실제 배당 시 임차보증금채권의 대위·승계 및 수령권자 관계를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·생활편의시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 토지 동측·서측·남측이 도로에 접합니다. 철도역 인근이라는 위치적 특징이 있으나 실제 보행 동선과 소요시간은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 및 설비. 2017.05.25 준공된 철근콘크리트 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 이용상태는 도시형생활주택입니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역에 있으며, 토지 면적은 1,574.0㎡, 공시지가는 2,881,000원/㎡입니다. 관광특구(송탄), 철도보호지구, 비행안전제5구역 등 규제사항이 있습니다.
• 소음·규제. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다. 주거·임대 수요와 실제 거주 만족도에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 표시됩니다. 다만 내부구조와 내부현황은 도면 및 외부관찰을 참조한 것으로, 현장 재확인이 권고됩니다.
• 환금성. 287세대 단지이며, 과거 실거래 이력은 존재하지만 확인된 거래가 2022년에 집중되어 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 5.7회라는 통계도 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 포기서의 대상 호수, 보증금채권, 포기 범위, 적용 조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 임차권자와 신청채권자 관계 확인. 등기상 임차권자는 신정선, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증금채권의 대위·승계 여부와 포기 권한을 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오 확인. 현재 회차 계산상 인수액 74,509,200원, 확약 적용 후 실질 인수액 0원입니다. 포기서 효력이 인정되지 않는 경우의 위험을 별도로 검토해야 합니다.
• 배당수령 주체 확인. 예상배당은 임차인에게 105,490,800원, 신청채권자에게 0원으로 표시됩니다. 실제 배당권자 및 권리승계 관계를 확인하고 보증금채권이 중복 산정되지 않도록 해야 합니다.
• 2026년 시세 재확인. 제공된 비교 거래는 2021~2022년입니다. 현재 동일 면적 거래, 매물 호가, 임대차 조건 및 실제 매도 가능한 가격을 조사해야 합니다.
• 낙찰 후 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재의 실제 점유 상태나 인도 협의가 완료됐다는 의미는 아닙니다. 점유자 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비와 부대비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용 및 명도비용을 별도 확인해 실질 투자금에 반영해야 합니다.
• 규제 및 내부 상태. 군용비행장 소음대책구역, 철도보호지구 등 규제와 실제 내부 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.26 매각기일 및 최저매각가를 법원 공고에서 재확인하고, 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.078억에 살 수 있는가”보다 “1.8억을 떠안지 않는가”

이 사건의 첫인상은 분명합니다. 감정가 154,000,000원에서 최저가 107,800,000원으로 내려왔고, 과거 동일 면적 거래 표본 평균은 177,666,666원입니다. 겉으로는 가격 차이가 커 보입니다.

하지만 대항력 있는 임차보증금 180,000,000원이 존재하기 때문에 권리를 먼저 읽어야 하는 물건입니다. 포기서가 없다면 현재 회차의 계산상 실질취득액은 182,309,200원에 이르며, 추가 유찰만으로 이 구조를 해결할 수 없습니다.

반대로 주택도시보증공사가 제출한 포기서가 해당 임차권에 적법하고 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 보증금 인수는 0원입니다. 이 경우 최저가 107,800,000원을 기준으로 가격을 검토할 수 있습니다. 다만 등기된 임차권자 신정선과 공사의 승계·포기 권한, 배당수령 관계 및 실제 말소 가능성은 입찰 전에 확인해야 합니다.

여기에 또 하나의 과제가 남습니다. 거래 비교자료가 2022년에 머물러 있고 단지 평균 유찰이 5.7회라는 점입니다. 권리 위험은 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 현재 시세와 환금성은 별도로 입증해야 합니다.

종합 결론: 확약 효력 확인을 전제로 권리 부담은 해소 가능. 그러나 최신 시세 부재, 포기 주체 확인 필요성, 높은 유찰 통계를 감안해 신중 접근이 적절합니다. 권리 조건부 합격, 가격 검증은 보류입니다.