수원지방법원 2025타경43100. 평택시 신장동 ‘대준블루온3’ 5층 503호, 전용 29.848㎡ 규모의 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자 강대철은 2022.05.13. 매매를 원인으로 거래가 220,000,000원에 취득했고, 등기상 첫 말소기준권리는 2022.10.19. 현대캐피탈주식회사의 가압류 28,030,906원입니다. 그 뒤 농협은행 가압류, 현대캐피탈 추가 가압류, 대전광역시·국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 을구 1번 임차권입니다. 임차인 이원희는 보증금 220,000,000원, 전입·점유개시 2022.05.02., 확정일자 2022.04.06.로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고 배당요구도 했습니다. 매각가를 197,000,000원으로 보면 집행비용 3,558,000원을 뺀 뒤 임차인에게 193,442,000원이 배당되어 룰상 잔액 26,558,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43100 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 29.848㎡ · 5층 |
| 소유자 | 강대철 · 2022.05.13. 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,124,403원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.10.19. 현대캐피탈주식회사 가압류입니다. 임차인 이원희의 전입·점유개시일 2022.05.02.는 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 임차권등기는 2024.08.26. 등기됐지만 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 그보다 앞선 내용이 등기돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원희 | 부동산 503호 전부 | 220,000,000원 | 2022.05.02 / 2022.04.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 0원 확약 없으면 26,558,000원 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
대준블루온3 동일면적 29.85㎡의 거래 표본은 12건이고 전체 평균은 218,333,333원입니다. 다만 과거 거래가 다수 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2023.03. 180,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간 비교 추세는 -1.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 29.85㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 29.85㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.85㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 217,500,000원 |
최저가 197,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.6%입니다. 평균만 보면 낮아 보이지만 최신 거래 180,000,000원보다 높은 수준이고, 추세도 -1.1%이므로 ‘최근 시세보다 확실히 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 2023.03. 최신 거래가 대상 물건과 같은 5층·29.85㎡라는 점은 가격 판단에서 무시하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 이원희 보증금 | 220,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 28,030,906원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,377,933원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 26,933,651원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,124,403원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 26,558,000원이지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약이 이 임차인에게만 적용된다는 전제에서 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 북동측 인근이며 공동주택·오피스텔·생활편의시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 아파트(도시형생활주택)이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단 공동주택부지이고 남측으로 도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 대준블루온3은 91세대, 2017.11.06. 준공이고 동일면적 거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 인수 위험이 확약으로 해소되는 구조이므로, 입찰 전 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래까지 함께 보기. 최근 12개월 평균 217,500,000원만 보면 할인처럼 보이지만 최신 거래는 180,000,000원이고 추세는 -1.1%입니다.
- 유찰 이력 점검. 현재 2회 유찰, 단지 평균 유찰 4.5회로 가격 저항이 나타난 표본입니다.
- 내부현황 재확인. 감정평가에서는 위치확인·내부구조 등을 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 참조했고, 내부현황 재확인을 권고하고 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 줄었지만, 가격은 보수적으로
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 위험 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 가격 기준 부족분 26,558,000원이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 197,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.6%지만 최신 거래 180,000,000원보다 높고 최근 추세도 -1.1%입니다. 게다가 현재 2회 유찰, 단지 평균 4.5회 유찰이라는 시장 신호가 있습니다. 확약으로 권리는 정리됐지만, 가격은 최신 거래와 유찰 흐름까지 확인하고 접근할 물건입니다.
