제주지방법원 2025타경8999. 서귀포시 색달동 ‘색달동휴마루라벨로’ 105동 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 3층입니다. 소유자 김성헌은 2021년 8월 3일 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 권리의 순서입니다. 2017년 제주은행 근저당권들은 같은 해 12월 4일 이미 말소됐고, 그 뒤 2018년 7월 2일 진용석 명의의 전세권 180,000,000원이 설정됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 2월 5일 대신저축은행 가압류이므로, 이 전세권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 게다가 진용석은 2018년 6월 25일 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 2024년 7월 9일에는 임차보증금 200,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3398 색달동휴마루라벨로 105동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립) · 4층 중 3층 |
| 비교면적 | 82.46㎡ |
| 소유자 | 김성헌 (2021.08.03. 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 진용석 / 201,035,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 진용석 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2018.06.25 / 2018.06.25 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
진용석은 전입일과 확정일자가 모두 2018.06.25이고, 점유개시는 2018.07.01입니다. 임대차는 2018.06.02, 2020.05.27, 2022.06.14 순으로 이어졌고 2022.06.14에 보증금이 200,000,000원으로 증액됐습니다. 배당요구도 2024.07.09에 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.65억은 최근 평균보다 높다
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 254,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 265,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%로, 신건 단계에서 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세는 +5.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 82.45㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.01 | 82.45㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2023.04 | 82.45㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2023.02 | 82.46㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 82.47㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2022.08 | 82.46㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 82.42㎡ | 4 | 242,000,000원 |
| 2022.06 | 82.45㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 82.47㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 82.45㎡ | 1 | 242,000,000원 |
| 2022.04 | 82.47㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2022.04 | 82.42㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 254,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 244,250,000원 |
거래 표본 전체 범위는 210,000,000원부터 269,000,000원까지이고, 전체 평균은 244,250,000원입니다. 하지만 현재 가격을 평가할 때는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하므로, 전체 평균 대비 수치만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 265,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 진용석 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 진용석 | 180,000,000원 | 60,490,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 40,438,601원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 진성일 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주축산업협동조합 | 21,030,103원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 13,448,809원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 진용석 | 201,035,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 진용석의 전세권·임차권·경매신청채권이 중첩돼 있으므로 실제 배당표에서는 동일 채권의 중복 여부와 배당요구 원인을 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘낙찰가만’ 보면 틀린다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 265,000,000원 | 0원 | 265,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 212,000,000원 | 0원 | 212,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 169,600,000원 | 33,574,400원 | 203,174,400원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 색달동사거리 서측 인근이며, 주변에 단독주택·공동주택·점포상가·농경지가 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호이며, 기본 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 12미터, 서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·시가지경관지구(일반)이며, 건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 단지 규모. 색달동휴마루라벨로는 64세대이며 사용승인일은 2017.07.13입니다. 최근 12개월 거래 표본은 2건으로 가격 판단 시 개별 거래 편차를 함께 봐야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상한. 최저 265,000,000원은 최근 12개월 평균 254,500,000원의 104.1%이며 최신 거래 240,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 선순위 전세권 확인. 을구 4번 진용석 전세권 180,000,000원은 말소기준보다 앞섭니다. 배당 후 존속·말소 조건과 실제 피담보채권 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 진용석의 전입·확정일자는 2018.06.25로 말소기준보다 빠릅니다. 배당 부족 시 미변제 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
- 중복 권리 확인. 같은 진용석 명의로 전세권·임차권·경매신청채권이 겹쳐 있습니다. 실제 채권관계와 중복배당 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 2회 유찰 시 낙찰가 169,600,000원에 인수 33,574,400원이 더해져 실질취득은 203,174,400원입니다. 유찰가만 보고 판단하지 마세요.
- 세금·배당 원본 확인. 국 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세 등 실제 우선채권 변동 가능성이 있으므로 배당요구종기·교부청구·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
현재 회차의 계산만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리순서상 결코 단순한 물건이 아닙니다. 진용석의 2018년 전세권이 2024년 말소기준보다 앞서고, 같은 진용석이 대항력 있는 임차권과 경매신청채권까지 보유하고 있습니다. 현재 가격 265,000,000원은 최근 12개월 평균 254,500,000원의 104.1%이고 최신 거래 240,000,000원보다도 높아, 신건 가격 메리트는 없습니다.
유찰이 진행되면 가격 자체는 내려가지만, 2회 유찰 시부터는 대항력 임차보증금 미배당분 33,574,400원이 매수인에게 붙어 실질취득이 203,174,400원이 됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 선순위 전세권·대항력 임차권의 실제 배당 결과와 실질취득 총액입니다. 현재 회차 기준 평가는 가격은 보수적, 권리는 정밀 확인이 필요한 C급 물건입니다.
