제주지방법원 2025타경8999. 서귀포시 색달동 소재 색달동휴마루라벨로 105동 302호, 전용면적 약 82.46㎡의 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 소유자 김성헌이 2021년 8월 거래가 240,000,000원에 취득한 물건으로, 2025년 10월 진용석의 강제경매 신청으로 경매절차가 개시됐습니다.
이 사건은 단순한 근저당권 경매와 구조가 다릅니다. 2018년 진용석 명의의 전세권이 먼저 설정됐고, 2024년 2월 대신저축은행의 가압류가 말소기준권리가 됐습니다. 진용석은 이후 임차권등기를 마쳤으며, 강제경매 신청채권자 역시 진용석입니다. 말소기준권리보다 앞선 전세권과 대항력 있는 임차보증금이 함께 존재하므로, 낙찰대금 외에 실제로 인수할 채무와 등기상의 권리 존속 여부를 분리해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3398 색달동휴마루라벨로 105동 3층 302호 도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 색달로 63 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립) · 전용 약 82.46㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 단지 정보 | 색달동휴마루라벨로 · 64세대 · 2017.07.13 사용승인 |
| 소유자 | 김성헌 (2021.08.03 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진용석 / 201,035,880원 |
| 임차보증금 | 진용석 · 200,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 진용석 · 전세금 180,000,000원 · 2018.07.02 설정 |
| 말소기준권리 | 2024.02.05 · 대신저축은행 가압류 40,438,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 전세권이 있다
말소기준권리는 2024.02.05 설정된 대신저축은행 가압류 40,438,601원입니다. 이후의 제주신용보증재단·제주축산업협동조합·신용보증기금 가압류, 진성일 근저당권과 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 전세권과 대항력 임차인의 보증금 반환채무는 별개의 문제입니다. 특히 국의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 우선순위도 배당 전에 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 진용석 건물의 전부 · 주거용 · 임차권등기 |
전입 2018.06.25 확정 2018.06.25 점유개시 2018.07.01 |
200,000,000원 2022.06.14 증액 20,000,000원 포함 |
대항력 있음
우선변제
잔액 인수
배당요구 확인 · 예상 인수 17,897,000원 |
진용석의 전입일과 확정일자는 모두 2018.06.25로, 말소기준권리인 2024.02.05 가압류보다 앞섭니다. 최초 임대차계약은 2018.06.02, 이후 2020.05.27 및 2022.06.14 계약이 이어졌으며, 마지막 계약에서 보증금이 20,000,000원 증액돼 총 200,000,000원이 됐습니다. 임차권등기일은 2024.07.09입니다.
따라서 진용석은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 현재 최저가 185,500,000원에서 집행비용 3,397,000원을 제외한 182,103,000원이 임차보증금에 배당된다면, 미배당액 17,897,000원을 매수인이 인수하게 됩니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이는 최저가보다 실질취득을 보자
색달동휴마루라벨로는 64세대 규모의 도시형생활주택 단지입니다. 전용 82.4㎡대의 확인된 실거래 12건 평균은 244,250,000원이며, 2025년 거래 2건 평균은 254,500,000원입니다. 최신 거래는 2025년 11월 240,000,000원입니다. 실거래가 수준은 실제 층·향·내부 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 82.45㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.01 | 82.45㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2023.04 | 82.45㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2023.02 | 82.46㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 82.47㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2022.08 | 82.46㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 82.42㎡ | 4 | 242,000,000원 |
| 2022.06 | 82.45㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 82.47㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 82.45㎡ | 1 | 242,000,000원 |
| 2022.04 | 82.47㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2022.04 | 82.42㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 244,250,000원 |
| 2025년 평균 | — | 2건 | 254,500,000원 |
최저가 185,500,000원은 2025년 거래 평균 254,500,000원의 72.9%로 표시되지만, 이는 임차보증금 인수액을 제외한 비교입니다. 실제로는 최저가와 인수액을 합한 203,397,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 2025년 거래 평균보다 낮고, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮은 수준입니다.
집계상 최근 거래군과 과거 거래군의 평균 가격 추세는 +5.1%입니다. 다만 개별 거래로 보면 2025년 1월 269,000,000원에서 2025년 11월 240,000,000원으로 낮아졌습니다. 최신 거래 이후의 새로운 가격 형성이 확인되지 않으므로 과거 평균만으로 현재 가격 상승을 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,397,000원 |
| 1. 진용석 임차보증금 | 200,000,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 을구 4 전세권 · 진용석 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 대신저축은행 가압류 | 40,438,601원 | 0원 |
| 4. 진성일 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 제주신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 제주축산업협동조합 가압류 | 21,030,103원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 가압류 | 13,448,809원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 진용석 | 201,035,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,397,000원 및 임차보증금 배당 182,103,000원을 합하면 매각대금 185,500,000원 전액입니다. 임차보증금 미배당액은 17,897,000원입니다. 전세권과 임차권은 동일인 명의이므로 각 권리의 채권 중복 여부를 확인하지 않고 금액을 합산해서는 안 됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2억
이 사건에서 가장 중요한 가격 구조는 낙찰가가 하락할수록 임차보증금 미배당액이 증가한다는 점입니다. 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이 전액 변제되지 않으면 부족분을 낙찰자가 인수하므로, 단순히 유찰을 기다린다고 총 취득비용이 최저가와 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 감정가 70% |
185,500,000원 | 17,897,000원 | 203,397,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
129,849,999원 | 72,767,901원 | 202,617,900원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
90,894,999원 | 111,141,111원 | 202,036,110원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 색달동 색달동사거리 서측 인근입니다. 단독주택·공동주택·점포상가·농경지가 함께 분포하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다. 위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 12m, 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 고도지구(20m 이하), 시가지경관지구, 건축계획심의대상구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가 414,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 64세대 단지이고 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 표본의 거래가는 210,000,000원부터 269,000,000원까지 분포합니다. 소규모 단지 특성과 거래 간 시차를 고려해 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 4번 진용석 전세권 180,000,000원이 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서의 인수 조건과 전세권의 존속·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 인수. 진용석 보증금 200,000,000원, 예상배당 182,103,000원, 예상 인수 17,897,000원입니다. 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 확정된 금액으로 생각하지 마세요.
- 전세권과 임차권의 중복 여부. 두 권리자가 모두 진용석입니다. 동일 채권의 권리보강인지, 별도 청구 원인이 있는지 계약서와 집행권원을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 경매 신청채권자 역시 진용석입니다. 보증금 지급 및 증액 내역, 채권 성립과 집행권원의 근거를 확인하세요.
- 배당요구 및 우선순위. 임차인의 전입·확정일자, 보증금 증액 시점, 국의 압류 관련 조세채권 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 유찰 후 실질취득. 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 총액은 200,000,000원대 초반 수준으로 유지되는 구조입니다. 회차별 최저가만 보고 입찰가를 판단하지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태를 구분해 확인하고, 인도 조건 및 보증금 반환 이후 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 환금성 및 추가 비용. 64세대 소규모 단지이므로 실제 매수 수요, 내부 상태, 관리비 체납, 취득세와 명도비용 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라, 인수 후 총액과 권리관계가 핵심”
제주 색달동휴마루라벨로 105동 302호는 감정가 265,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 185,500,000원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 대항력 임차인 진용석의 보증금 200,000,000원 중 17,897,000원이 미배당되는 것으로 추정돼 실질취득은 약 203,397,000원입니다.
최신 실거래 240,000,000원과 비교하면 가격 차이는 존재합니다. 하지만 이 물건은 2018년 설정된 선순위 전세권과 2024년 등기된 임차권, 동일인의 강제경매 신청이라는 복합적인 권리구조를 가지고 있습니다. 특히 매각물건명세서가 전세권과 임차권을 매수인에게 대항 가능한 권리로 명시한 점은 가볍게 넘길 수 없습니다.
결론은 ‘가격 검토 가능, 권리분석 보류’입니다. 선순위 전세권과 임차보증금의 중복·존속 관계, 실제 배당액 및 매수인 인수 범위를 확정하기 전에는 안전한 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 총 취득비용은 보증금 수준에서 거의 고정될 가능성이 높으므로, 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 인수권리의 정확한 해소 여부입니다.
