27,783,000원
수원지방법원 2025타경43103. 평택시 팽성읍 송화리 24-11, 시동 3층303호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최영수로 2023.01.19 소유권을 취득했고 거래가액은 90,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.28 평택세무서장의 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 주택임차권, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 등기부에는 2024.12.09 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고 임차보증금은 87,000,000원입니다. 이 신고는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금 87,000,000원을 하나 더 더하는 것이 아닙니다. 데이터상 실제 임차인은 지주택 1명이며, 한국토지주택공사는 그 보증금에 관한 승계 신고로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 24-11 시동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 63.36㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제303호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최영수 · 2023.01.19 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 89,919,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023.02.28 압류
말소기준은 2023.02.28 평택세무서장의 압류입니다. 2023.06.21 국민건강보험공단 압류와 2025.11.28 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.12.09 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 그 기초 임대차는 계약일 2022.11.03, 점유개시 2022.11.04, 확정일자 2022.11.04, 주민등록일자 2022.11.24로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 보증금 권리는 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차관계로 분석됩니다.
② 임차인·승계 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 금지
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 신고 | 87,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
| 지주택 실제 임차인 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장도 하락 중
그린타운 실거래는 7건이 확인되고, 전체 평균은 72,857,142원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 60,500,000원, 최신 거래는 2025.11 65,000,000원입니다. 현재 최저가 27,783,000원은 최근 12개월 평균의 45.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.94㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.01 | 59.94㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2024.05 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2024.04 | 63.36㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2023.09 | 63.36㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2023.01 | 63.36㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 63.36㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 60,500,000원 |
가격만 보면 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 상당히 낮습니다. 다만 최근 시세가 과거 대비 -22.2%로 내려온 하락 추세라는 점을 함께 봐야 합니다. 3회 유찰 자체도 시장이 감정가 81,000,000원과 앞선 회차 가격에서 매수 의사를 보이지 않았다는 결과입니다. 그린타운 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 900,094원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 87,000,000원 | 26,882,906원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 89,919,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당규칙에서는 임차보증금 87,000,000원 중 26,882,906원이 배당되고 60,117,094원이 미배당돼 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 제출돼 해당 확약 범위는 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 단순규칙상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 단순규칙상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,783,000원 | 60,117,094원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,448,100원 | 68,301,966원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,613,670원 | 74,031,376원 | 0원 |
위 표의 인수액은 대항력 임차보증금을 기준으로 한 단순 배당규칙입니다. 이 사건에는 대항력 포기서가 있으므로 해당 확약 범위에서는 이 금액을 그대로 매수인 부담으로 보지 않습니다. 즉 낙찰가가 내려가면 단순규칙상 미배당액은 커지지만, 확약이 유효하게 적용되는 부분의 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송화초등학교 서측 인근. 근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층303호. 위생 급·배수시설과 도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공시지가. 802,900원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 그린타운 36세대, 준공일 1986.01.10. 실거래 7건의 가격 범위는 56,000,000원~90,000,000원이며 최근 시세 추세는 -22.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 범위. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 어느 임차보증금과 임차관계에 적용되는지 명세서 원문과 제출서류를 대조하세요.
- 실제 임차인 지주택. 전입일·보증금이 미상입니다. 확약 밖 별도 임차관계라면 인수위험이 다시 생길 수 있습니다.
- 승계 중복 금지. 한국토지주택공사의 87,000,000원 신고는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 하락 추세. 최근 시세 추세가 -22.2%이므로 과거 전체 평균 72,857,142원보다 최근 12개월 평균 60,500,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 다회 유찰. 현재 3회 유찰이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 낮아진 가격 자체보다 유찰 원인과 현장 상태를 확인하세요.
- 공매 이력. 2023.06.07 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023.08.07 공매취소공고 후 2023.10.18 공매공고등기가 말소됐습니다. 진행 교차 여부를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확약 범위 확인 후”
현재 최저가 27,783,000원은 최근 12개월 평균 60,500,000원의 45.9%로, 가격만 놓고 보면 감정가 81,000,000원에서 충분히 내려온 회차입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 승계 구조와 대항력 포기서의 적용 범위입니다. 한국토지주택공사의 87,000,000원 신고는 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 않고, 명세서상 확약이 적용되는 잔존 보증금은 실질 인수 0원으로 봅니다. 반면 실제 임차인 지주택의 전입·보증금은 미상입니다. 따라서 확약 범위가 동일 임차관계 전체를 덮는지 확인되면 가격 메리트가 살아나고, 그렇지 않으면 미상 임차위험을 별도로 반영해야 하는 사건입니다.
