119,070,000원
수원지방법원 2025타경43104. 안성롯데캐슬 118동 5층 503호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 버려야 할 숫자는 119,070,000원이라는 최저매각가만 보는 시각입니다. 을구 1번에는 임차보증금 270,000,000원의 주택임차권이 2024년 1월 11일 등기돼 있고, 임차권자 김은주의 전입은 2022년 5월 20일, 점유개시는 2022년 5월 19일, 확정일자는 2022년 4월 11일입니다. 데이터상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 119,070,000원을 전제로 한 배당추정에서는 집행비용 2,466,980원 후 임차인에게 116,603,020원이 배당되고, 153,396,980원이 미배당 인수액으로 남습니다. 다만 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 인수액이 증가하기 때문에, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 270,000,000원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 ‘낙찰가가 싸지니 총취득도 싸진다’는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 118동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 대상 면적 77.0331㎡ · 20층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 지정민 (2023.03.13. 공유자 전원지분 전부 이전, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 293,079,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.70억 임차권 인수
말소기준은 데이터상 2025.12.01. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.01.11. 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 2024.11.19. 안성시 압류는 2025.03.11. 해제로 이미 말소됐고, 2025.12.04. 안성시 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 점유·권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 피대위자임차인김은주 주거 · 임차권등기 | 270,000,000원 | 2022.05.20 2022.04.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계표시 없음 |
| 서울보 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김은주는 보증금·전입·확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 정리됩니다. 반면 명세서에 별도로 나타나는 ‘서울보’는 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 항목은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 입찰 전 원문 명세서와 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 2.70억’으로 비교해야 한다
안성롯데캐슬은 2,320세대, 2016년 2월 26일 준공 단지입니다. 대상 면적군의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 250,291,666원, 최신 거래는 2026년 9월 252,000,000원입니다. 이 사건의 경제적 실질취득 기준인 약 270,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%, 최신 거래의 107.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.5㎡ | 12 | 252,000,000원 |
| 2026.08 | 74.5㎡ | 7 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 74.5㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 74.44㎡ | 19 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 77.03㎡ | 18 | 242,500,000원 |
| 2026.06 | 74.5㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 74.5㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 77.03㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 74.44㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2026.05 | 74.44㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 74.44㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2026.04 | 74.5㎡ | 16 | 259,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 250,291,666원 |
실거래 범위는 237,000,000원~259,000,000원입니다. 감정가 243,000,000원 자체는 이 범위 안에 있지만, 대항력 인수까지 반영한 실질취득 약 270,000,000원은 최근 12건 최고가 259,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저매각가가 최근 시세의 47.6%라는 숫자를 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,466,980원 |
| 1. 임차인 피대위자임차인김은주 보증금 | 270,000,000원 | 116,603,020원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 293,079,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당추정상 임차보증금 부족분은 153,396,980원으로 매수인 인수 대상입니다. 집행비용 추정이 별도로 빠지는 배당 계산과 경제적 취득가격 판단은 구분해야 하며, 대항력 인수형의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 규모인 약 270,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 119,070,000원 | 153,396,980원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,349,000원 | 188,551,282원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,344,300원 | 213,105,897원 |
현재 회차에서 119,070,000원인 낙찰가가 3회 유찰 시 83,349,000원, 4회 유찰 시 58,344,300원으로 낮아지지만, 임차보증금 미배당 인수 추정액은 각각 188,551,282원, 213,105,897원으로 커집니다. 따라서 회차가 더 내려간다는 사실만으로 가격 매력이 생긴다고 판단할 수 없습니다. 대항력 보증금 270,000,000원이 이 사건의 가격 상단을 사실상 고정하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 대덕면 신령리 소재 어울초등학교 남측 인근. 아파트단지, 초등학교, 근린상업시설 등이 혼재하는 주거지역이며 제반 주거 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 서측 신령로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 5층 503호. 공용 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소방, 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 711,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2,320세대 단지이고 최근12개월 면적군 거래 12건이 확인되지만, 본건은 권리 인수까지 반영하면 최근 실거래 범위를 웃도는 가격이 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 119,070,000원을 총 취득비용으로 보지 말고 대항력 임차보증금 270,000,000원을 기준으로 실질가격을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당추정상 미배당 인수액은 153,396,980원입니다. 실제 배당표 확정 전까지 배당액과 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
- ‘서울보’ 점유관계 확인. 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 명세서 원문과 현황조사를 대조해야 합니다.
- 강제경매 신청채권. 서울보증보험 주식회사 청구액 293,079,450원은 현재 배당추정에서 0원 배당으로 계산됩니다.
- 추가 유찰의 의미 재검토. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액이 함께 증가하므로 일반적인 가격할인 효과를 기대하면 안 됩니다.
- 규제·점유·체납 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제와 실제 점유상태, 관리비·조세 관련 사항을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “2.70억 인수형”이 먼저다
이 사건은 감정가 243,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 119,070,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 270,000,000원 임차보증금이 낙찰가보다 큽니다. 배당으로 회수되지 않는 부분을 매수인이 인수하므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고, 경제적 실질취득가는 약 270,000,000원에 머뭅니다.
그 실질취득가는 최근12개월 평균 250,291,666원, 최신 거래 252,000,000원, 최근 거래 최고 259,000,000원보다 모두 높습니다. 여기에 별도로 보증금·전입관계가 확인되지 않은 ‘서울보’ 점유표시도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율에 가격 가점을 줄 사건이 아니며, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다. 핵심은 단순합니다. 최저가 1.19억이 아니라 실질취득 약 2.70억을 보고 판단해야 합니다.
