의정부지방법원 2025타경64098. 파주시 동패동 ‘초롱꽃마을13단지디에트르더퍼스트’ 1305동 6층 601호, 전용 84.9863㎡ 아파트입니다. 소유자 우하진은 2019년 7월 9일 매매를 원인으로 거래가 463,110,000원에 취득했고, 2021년 12월 22일 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권 채권최고액 733,040,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 신한은행 48,000,000원 근저당과 경기신용보증재단 44,245,997원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 폐문부재로 내부 출입이 이뤄지지 않았으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2119 파주운정신도시디에트르더퍼스트 1305동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9863㎡ · 지상 20층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 우하진 (2019.07.09 매매 · 거래가 463,110,000원, 2021.12.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 739,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 728,065,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.12.22 신한은행 근저당권 채권최고액 733,040,000원입니다. 이후의 신한은행 추가 근저당 48,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 44,245,997원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.07.19 롯데카드 가압류 22,900,951원은 2024.11.21 해제로 이미 말소됐습니다. 명시된 인수권리는 없고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 7.39억은 최근 거래보다 높다
같은 단지 ‘초롱꽃마을13단지디에트르더퍼스트’ 동일 면적 84.99㎡의 최근 12건 거래입니다. 최근 12개월 평균은 688,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 696,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 739,000,000원이고, 최근 12개월 평균의 107.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 11 | 696,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 7 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 20 | 715,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 16 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 725,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 14 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 655,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 614,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 1 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 18 | 650,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 688,333,333원 |
최근 거래 범위는 614,000,000원~740,000,000원이고 평균은 688,333,333원입니다. 현재 실질취득 739,000,000원은 평균보다 50,666,667원 높고, 최신 거래 696,000,000원보다도 43,000,000원 높습니다. 최고 거래 740,000,000원과는 불과 1,000,000원 차이여서, 현재 회차를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 739,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,790,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 733,040,000원 | 729,210,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 44,245,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 825,285,997원 중 예상 배당은 729,210,000원, 미배당은 96,075,997원입니다. 미배당 채권은 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 초롱초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 위치하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입과 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 내 6층 601호이며 사용승인일은 2021.10.20입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·주차장·방송설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 파주운정3지구 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 교육환경 보호구역과 군사시설 제한보호구역 등이 중첩됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 820세대, 2021년 준공 단지이며 동일 면적 최근 12건 거래가 614,000,000원~740,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재검토. 실질취득 739,000,000원이 최근 12개월 평균 688,333,333원의 107.4%이므로 신건을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 591,200,000원, 2회 유찰 시 472,960,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 폐문부재로 내부 출입이 불가했습니다. 입찰 전에 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 96,075,997원이 발생하더라도 이 자료의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.22 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 메리트는 별개입니다. 현재 실질취득 739,000,000원은 최근 12개월 평균 688,333,333원의 107.4%이고, 2026년 8월 최신 거래 696,000,000원보다도 높습니다. 동일 면적 최고 거래 740,000,000원과 거의 같은 수준이므로 신건에서 싸게 사는 구조라고 보기 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 현재 회차의 승부처는 가격입니다.
