수원지방법원 2025타경43112. 평택시 동삭동 평택센트럴자이3단지 309동 18층 1802호 아파트입니다. 건축물현황도 기준 이용상태는 방3·드레스룸·펜트리·화장실2·거실·식당·발코니 등의 아파트이며, 29층 건물의 18층입니다. 소유자 김철숙은 2020.08.18. 거래가 417,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 309,100,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.29. 박광훈의 근저당권 300,000,000원이 설정됐고, 2025.12.01. 박광훈을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 노유정이 1802호에 전입한 것으로 확인되지만 전입일이 2024.11.11.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43112 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 852 평택센트럴자이3단지 309동 18층1802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·드레스룸·펜트리·화장실2·거실·식당·발코니 등 · 29층 중 18층 |
| 대상 면적 | 84.2757㎡ |
| 소유자 | 김철숙 · 2020.08.18. 소유권이전 · 거래가액 417,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 452,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
| 사용승인일 | 2019.01.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 2019.10.23. 농협은행 근저당권 1,200,000,000원이 있었으나 2020.08.18. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 309,100,000원입니다. 이후 설정된 박광훈 근저당권 300,000,000원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노유정 | 1802호 | 2024.11.11. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 452,000,000원은 최근 평균의 103.9%
평택센트럴자이3단지는 2,324세대, 사용승인일 2019.01.25. 단지입니다. 대상 면적 84.2757㎡와 매칭된 최근 실거래 12건의 평균은 435,208,333원입니다. 최저가는 452,000,000원으로 최근 12개월 평균의 103.9%입니다. 최신 거래는 2026.07. 455,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.56㎡ | 13 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 5 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 23 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 22 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 26 | 443,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 21 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 23 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 19 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 9 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 6 | 407,500,000원 |
| 2026.06 | 84.28㎡ | 22 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.28㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 평균 | 84.2757㎡ | 12건 | 435,208,333원 |
표본의 최저 거래는 407,500,000원, 최고 거래는 455,000,000원입니다. 신건 최저가 452,000,000원은 실거래 범위 안에는 들어오지만 최근 12개월 평균 435,208,333원보다 높습니다. 따라서 평균 시세를 기준으로는 “경매라서 싸다”고 볼 수 없습니다. 다만 최신 거래 455,000,000원보다는 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 452,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,920,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 309,100,000원 | 309,100,000원 |
| 2. 근저당 · 박광훈 | 300,000,000원 | 135,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 609,100,000원 가운데 예상 배당액은 445,080,000원이며, 미배당액은 164,020,000원입니다. 이는 채권자 측 미배당으로 남는 금액이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 452,000,000원 | 445,080,000원 | 164,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 361,600,000원 | 355,737,600원 | 253,362,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 289,280,000원 | 284,430,080원 | 324,669,920원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동삭초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설·공원·학교 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·드레스룸·펜트리·화장실2·거실·식당·발코니 등의 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 29층 아파트 내 18층이며 사용승인일은 2019.01.25.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화재경보·소화전·지역난방·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동삭2지구)이며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약허가구역이 2025.08.26.~2026.08.25. 적용됩니다.
- 토지. 공시지가 1,062,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지·부정형입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 452,000,000원은 최근 12개월 평균 435,208,333원의 103.9%입니다. 평균 시세보다 낮은 경매가라는 전제는 성립하지 않습니다.
- 임차조건 재확인. 노유정은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 대항력 유무와 별개로 점유 이전과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당. 현재 회차 예상 미배당액 164,020,000원은 채권자 측 미배당이며 매수인 인수금액이 아닙니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인을 하지 못했고, 집합건축물대장 현황도면과 인근 평가사례 등을 참작해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 별도 검증
이 물건은 말소기준이 명확하고 이후 근저당과 경매개시결정이 소멸하며, 실제 임차인 노유정도 전입일이 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 따라서 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원으로 권리구조는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 452,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 435,208,333원의 103.9%입니다. 최신 거래 455,000,000원보다는 낮지만 12건 평균보다 높은 만큼, “권리가 깨끗하니 가격도 싸다”는 결론은 맞지 않습니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 신건 452,000,000원이 실제 거래 수준에서 경쟁력이 있는지에 있습니다.
