105,000,000원
의정부지방법원 2025타경64976. 파주시 파주읍 봉서리 소재 4층 철근콘크리트구조 건물의 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 하은영이고, 등기부상 현재 남아 있는 근저당권이나 압류는 없습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.03 접수된 김정훈의 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 가압류·신탁·근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 임차인 김정훈의 전입일은 2021.04.12로 말소기준일보다 훨씬 빠르고, 조사결과도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 2026.02.03 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 105,000,000원만 놓고 “감정가보다 30% 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-3 2동 3층302호 |
| 등기부 표시 | [집합건물] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-3외 1필지 제2동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 하은영 · 2021.11.25 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정훈 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순해졌지만 임차인이 핵심
과거 등기된 근저당권들은 모두 말소돼 현재 말소기준은 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 그런데 김정훈의 전입은 2021.04.12로 그보다 빠릅니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있지만, 동시에 김정훈은 대항력 있는 임차인으로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 따라서 명세서 문구만으로 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있어 결론이 달라질 수 있다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 2021.04.12 | 미상 | 미상 | 2026.02.03 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인으로 볼 요소도 없습니다. 김정훈은 말소기준보다 먼저 전입했고 대항력 있음으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 범위와 배당 후 미회수 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 할 수 없다
현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않아, 이 105,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
여기에 대항력 임차인의 보증금까지 미상입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 단순한 “최저가 105,000,000원”이 아니라, 확인된 보증금과 실제 배당액을 반영한 최종 실질취득액이어야 합니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김정훈 | 130,000,000원 | 102,730,000원 |
| 미배당 | - | 27,270,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산된 수치입니다. 김정훈의 임차보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당과 그에 따른 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락만 보고 접근하면 안 된다
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 27,270,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 58,223,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 79,876,100원 |
표면상 가격은 105,000,000원에서 73,500,000원, 다시 51,450,000원으로 낮아질 수 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 먼저 보증금과 배당구조를 확정해야 회차별 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주소방서 남동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·농경지·자연림 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 난방·위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측 왕복 2차선 포장도로가 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·제한보호구역이며, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김정훈 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금이 확인돼야 미배당 인수액과 실질취득액 계산이 가능합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 두 이름이 모두 김정훈으로 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기록돼 있으므로 동일인 여부와 법률관계를 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전입일은 2021.04.12지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제 순위 판단에 필요한 핵심 자료입니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 대항력 임차인의 보증금이 미상인 점과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실질취득액과 실제 시세를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 보증금 확인이 먼저다
이 사건은 현재 등기부만 보면 오히려 단순합니다. 과거 근저당권과 신탁은 모두 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 하지만 임차인 김정훈은 2021.04.12 전입한 대항력 있는 임차인으로 조사됐고, 배당요구도 마쳤습니다.
따라서 핵심은 감정가 150,000,000원에서 최저가 105,000,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 김정훈의 보증금이 얼마인지, 실제 배당 후 얼마가 남는지가 먼저입니다. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 이 물건은 가격은 70%, 권리확인은 아직 미완성인 사건입니다.
