수원지방법원 2025타경43165. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 9층 924호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사에스디홈이엔씨이며, 2021년 8월 25일 거래가액 165,600,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 서안성농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 박명분 근저당권·국세 압류·평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 송성용의 전입일은 2024년 1월 10일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 5,000,000원은 매수인이 승계하는 대항력 보증금으로 보지 않으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 제9층 제924호 도로명: 경기도 평택시 고덕중앙로 290 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공장(지식산업센터) · 지하 2층·지상 10층 중 9층 |
| 건물 구조 / 승인 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2020.10.29 |
| 소유자 | 주식회사에스디홈이엔씨 (2021.08.25. 소유권이전 · 거래가액 165,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서안성농업협동조합 / 300,294,194원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 12월 17일 설정된 우리은행 근저당권은 2021년 8월 25일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 서안성농업협동조합 근저당권 342,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박명분 근저당권 20,000,000원과 국·평택시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송성용 | 미상 | 2024.01.10 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
송성용은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입일이 2021년 8월 25일 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이며, 점유 부분과 이용 형태도 미상입니다.
③ 가격 판단 — 70%만으로 저가 단정 금지
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 129,500,000원으로 동일합니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 318,000,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박명분 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 680,000,000원 | 553,113,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션이며, 채권자 미배당액은 553,113,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근이며, 지식산업센터·상업용 빌딩·근린생활시설·주상용 건물과 다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 원활하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복 3차선, 남서측과 북서측 왕복 4차선 도로에 접하고 남동측으로 보행자도로와 접합니다.
- 설비. 공용위생·급배수·옥내소화전·엘리베이터·화재경보·주차설비와 천정부착형 에어컨설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 재확인. 우리은행 근저당의 2021.08.25. 해지·말소와 예상배당표의 우리은행 배당 반영 사유를 원본으로 대조하세요.
- 임차인 서류. 송성용의 점유 부분, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 실제 인도 상태는 별개입니다.
- 실제 이용. 924호가 현재 어떤 업종과 형태로 사용되는지, 공실인지 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 에이스퍼스트고덕 내 거래·임대 사례와 공실 기간을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 당해세, 공용부분 부담을 관리주체와 관련 기관에 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 적용 범위와 지식산업센터 입주·사용 제한을 응찰자와 예정 업종 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건은 매수인 인수액이 0원이고, 송성용의 전입도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 최저가 낙찰을 가정하면 실질취득액은 129,500,000원으로 계산됩니다. 권리분석의 기본 골격은 비교적 단순합니다.
그러나 감정가 대비 70%라는 숫자가 곧바로 시세 대비 저가를 뜻하지는 않습니다. 본건은 공장(지식산업센터)이고 임대관계가 미상이며, 등기상 말소된 우리은행 근저당이 예상배당표에는 반영된 차이도 있습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 원본 대조와 현장 임대·공실 조사가 끝나야 응찰가를 정할 수 있습니다.