의정부지방법원 2026타경1361. 사건 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가의 이용상태는 각 호당 공부상 판매시설입니다. 대상 소재지는 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 제201동 제1층 제102호이며, 감정평가 설명에는 제102호 외 3개호가 함께 기재돼 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사동우스틸하우징이고, 2024.11.08. 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
권리 구조는 단순합니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 2026.03.25. 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 권리상 인수액 0원과 실제 현장 점유·임대현황 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1361 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 201동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 각 호당 공부상 판매시설 |
| 현재 소유자 | 주식회사동우스틸하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 3,406,000,000원 / 3,406,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,434,564,553원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.08. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
2024.11.08. 주식회사동우스틸하우징 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 주식회사신한은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 제201동 제1층 제103호·제104호·제105호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 이후 2026.03.25. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 데이터상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 실거래 단정보다 유찰 시나리오를 본다
현재 회차는 감정가의 100%인 3,406,000,000원입니다. 1회 유찰 시 80%인 2,724,800,000원, 2회 유찰 시 64%인 2,179,840,000원으로 제시됩니다. 비교 가능한 실거래 기준을 확정할 수 없는 상황에서는 이 금액만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 특히 공부상 판매시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 평균만으로 가격을 단정할 수 없는 만큼, 현재 자료에서는 권리 구조와 회차별 배당 변화까지만 확실하게 읽는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,406,000,000원 | 0원 | 489,540,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,724,800,000원 | 184,848,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,179,840,000원 | 724,358,400원 | 0원 |
신건에서는 집행비용과 근저당 채권최고액을 반영하고도 소유자에게 489,540,000원이 남는 구조입니다. 1회 유찰부터는 근저당 채권최고액 전액 배당이 되지 않아 184,848,000원의 미배당이 발생하고, 2회 유찰에서는 미배당이 724,358,400원으로 커집니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,880,000,000원 | 2,880,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 489,540,000원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,880,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 집행비용은 36,460,000원으로 반영됐으며, 잔여 489,540,000원은 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 원흥역 동측 인근에 위치하며, 원흥역을 중심으로 아파트단지와 각종 상업용시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 지하철역과 노선 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 각 호당 공부상 판매시설입니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형으로 판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 왕복 8차선, 북서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 제102호 외 3개호가 함께 언급되고 매각 비고는 일괄매각입니다. 매각 대상 물건번호와 각 호의 포함 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 제103호·제104호·제105호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 공동담보 관계와 일괄매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금·차임 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 신건 3,406,000,000원, 1회 유찰 2,724,800,000원, 2회 유찰 2,179,840,000원만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 판매시설의 실제 거래·임대수익을 대조해야 합니다.
- 배당 변화 확인. 신건은 채권 미배당 0원이지만 1회 유찰 시 184,848,000원, 2회 유찰 시 724,358,400원으로 미배당이 커집니다. 다만 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각 대상 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2024.11.08. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 배당 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 이 물건은 감정평가상 공부상 판매시설이고 임대관계는 미상이며, 제102호 외 3개호와 일괄매각이 함께 언급됩니다. 현재 최저가 3,406,000,000원이 적정한지는 권리분석만으로 결론낼 수 없습니다. 권리는 정리형, 가격은 보류형. 입찰의 승부처는 일괄매각 범위와 실제 점유·임대현황, 그리고 판매시설 자체의 가격 근거를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
