수원지방법원 2024타경103143. 수원 팔달구 인계동 다원캐슬 4층 402호입니다. 사건 표기 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 249,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,010,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석을 거치면 전혀 다른 그림이 나옵니다.
핵심은 2019.03.25 전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차인 김몽기입니다. 말소기준권리는 2022.05.16 공덕농업협동조합 근저당인데, 김몽기의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 180,000,000원 중 119,501,860원이 배당되고 60,498,140원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103143 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로565번길 21, 4층402호 (인계동, 다원캐슬) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 면적 / 층 | 57.4㎡ · 11층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정연수 · 2021.09.10 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.05.16 공덕농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 가등기, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 수원시·군포시 압류는 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 이 사건에서 중요한 것은 등기 순위표의 후순위 권리가 아니라, 말소기준일보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가를 결정하는 부분
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김몽기 주택 전부 · 임차권등기 | 2019.03.25 / 2019.03.25 배당요구 2023.02.10 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
| 신지호 | 2024.06.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 |
김몽기는 2019.03.25 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2022.05.16 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춰 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 예상배당에서는 180,000,000원의 보증금 중 119,501,860원만 배당되고 60,498,140원이 미배당으로 남습니다. 따라서 122,010,000원에 낙찰받는다고 해도 경제적으로 보는 취득부담은 122,010,000원 + 60,498,140원 = 182,508,140원입니다.
또 하나 확인할 점이 있습니다. 임차권등기 원문에는 임차보증금이 180,000,000원(1차), 260,000,000원(2차)으로 함께 기재되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 180,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 보증금 범위와 증액분의 권리관계는 입찰 전 임차권등기 원문과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
신지호는 2024.06.17 전입으로 말소기준권리인 2022.05.16보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
다원캐슬의 제공된 거래 표본은 8건이며, 평균은 225,000,000원, 최저 150,000,000원, 최고 260,000,000원입니다. 다만 거래 시점은 2021.09~2021.11이고, 제공된 최신 거래도 2021.11 · 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 57.4㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 51.95㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 57.4㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 57.4㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 225,000,000원 |
최저매각가 122,010,000원은 제공된 최근12개월 평균값 225,000,000원의 54.2%지만, 이 비율은 대항력 임차인 인수액을 빼고 계산한 값이어서 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 현재 회차의 실질취득은 182,508,140원으로, 평균 225,000,000원보다는 낮지만 제공된 최신 거래 150,000,000원보다는 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 1. 임차인 김몽기 보증금 | 180,000,000원 | 119,501,860원 |
| 2. 공덕농업협동조합 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,304,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전부가 집행비용과 김몽기 임차보증금 일부에 사용되고, 공덕농업협동조합과 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 김몽기 보증금 부족분 60,498,140원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 122,010,000원 | 60,498,140원 | 182,508,140원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 85,407,000원 | 96,530,326원 | 181,937,326원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 59,784,899원 | 121,691,229원 | 181,476,128원 |
표가 이 사건의 구조를 가장 분명하게 보여줍니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 크게 내려가도 김몽기에게 미배당되는 보증금이 증가해 실질취득 총액은 계속 약 180,000,000원대에 남습니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 4층 402호이며 승강기, 기계식주차, 소방, 도시가스 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 북측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
- 규모. 다원캐슬은 8세대이며 사용승인일은 2019.03.07입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 상한을 잡을 것. 현재 회차는 122,010,000원이 아니라 인수 60,498,140원을 더한 182,508,140원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 김몽기 보증금 원본 확인. 배당 계산은 180,000,000원을 사용하지만 임차권등기 원문에는 2차 260,000,000원도 기재되어 있습니다. 증액분의 대항력·우선변제 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 가등기는 말소기준 이후이지만 별도 경고가 있으므로 담보가등기 여부 등 원본 내용을 대조해야 합니다.
- 신지호 점유관계 확인. 전입은 2024.06.17로 대항력이 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 실거래의 시점 확인. 제공된 거래는 2021.09~2021.11 표본이므로 2026.09.21 입찰가격을 정할 때 225,000,000원 평균만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “약 1.8억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건의 겉모습은 감정가 249,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 122,010,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 그러나 권리분석을 넣으면 핵심 숫자는 달라집니다. 대항력 임차인 김몽기의 보증금이 전액 배당되지 않아 현재 회차에서 60,498,140원을 매수인이 인수하고, 실질취득은 182,508,140원입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 커져 3회 유찰에서는 181,937,326원, 4회 유찰에서는 181,476,128원 수준입니다. 즉 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니라 “보증금이 실질취득가를 고정시키는 인수형 물건”에 가깝습니다.
제공된 실거래 평균 225,000,000원과 비교하면 실질취득이 낮지만, 최신 거래 150,000,000원보다는 높고 거래 시점도 2021.11입니다. 따라서 지금 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 인수범위·세금 배당순위·현재 시세를 어디까지 확인하느냐입니다.
