174,300,000원
수원지방법원 2024타경103143. 수원시 팔달구 인계동 다원캐슬 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저매각가는 174,300,000원으로 감정가 249,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 이 물건은 최저가만 봐서는 안 됩니다. 김몽기가 2019.03.25 전입과 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 공덕농업협동조합 근저당은 2022.05.16 설정됐습니다. 임차인이 말소기준권리보다 앞선 선순위 대항력 임차인이므로 보증금 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
배당 추정에서는 김몽기 보증금 180,000,000원 중 171,059,800원이 배당되고, 8,940,200원이 남습니다. 현재 회차에서 낙찰가 174,300,000원에 이 인수액을 더하면 실질취득은 183,240,200원입니다. 이후 최저가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘어나기 때문에 총취득액은 약 1.82억 수준에서 거의 고정됩니다. 유찰될수록 싸지는 일반 경매와 다른 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로565번길 21, 4층 402호 (인계동, 다원캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 전용 57.4㎡ · 11층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 승강기·기계식주차·도시가스·난방설비 |
| 소유자 | 정연수 (2021.09.10. 거래가 260,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.16. 공덕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 규모 / 사용승인 | 다원캐슬 8세대 · 2019.03.07. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다
등기부상 2019.03.20. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 4,440,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.05.16. 공덕농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 박지영 소유권이전청구권가등기, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정, 수원시·군포시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김몽기 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 2019.03.25. 2019.03.25. 증액분 확정 2021.04.28. | 1차 180,000,000원 2차 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.02.10. | 8,940,200원 인수 배당표 180,000,000원 기준 |
| 신지호 | 점유 부분·용도 미상 | 2024.06.17. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
신지호는 2024.06.17. 전입해 2022.05.16. 말소기준권리보다 후순위이므로 현재 확인된 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 174,300,000원 | 8,940,200원 | 183,240,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 122,009,999원 | 60,498,141원 | 182,508,140원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 85,406,999원 | 96,530,327원 | 181,937,326원 |
최저가가 174,300,000원에서 122,009,999원, 85,406,999원으로 내려가도 임차인 인수액이 반대로 8,940,200원에서 60,498,141원, 96,530,327원으로 늘어납니다. 실질취득은 각각 183,240,200원, 182,508,140원, 181,937,326원으로 약 1.82억에서 거의 변하지 않습니다. 최저가만 보고 할인폭을 계산해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 오래된 평균보다 최신 거래를 우선해야 한다
다원캐슬의 제공 실거래는 총 8건이며 모두 2021.09.~2021.11. 거래입니다. 평균은 225,000,000원이지만, 최신 거래는 2021.11.의 150,000,000원입니다. 표본 자체가 오래됐고 거래가 150,000,000원부터 260,000,000원까지 크게 벌어져 있어 평균 225,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 57.4㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 51.95㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 57.4㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 57.4㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 225,000,000원 |
최저가 174,300,000원은 평균 225,000,000원의 77.5%지만, 이 비율에는 매수인 인수액이 빠져 있고 평균도 2021년 고가 거래의 영향을 받습니다. 배당표 기준 실질취득 183,240,200원은 최신 거래 150,000,000원보다 33,240,200원 높으며, 최신 거래의 122.2%입니다. 따라서 현재 자료만으로는 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 174,300,000원·보증금 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 1. 임차인 김몽기 보증금 | 180,000,000원 | 171,059,800원 |
| 2. 공덕농업협동조합 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,304,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김몽기에게 배당되며, 후순위 근저당권자와 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 김몽기 보증금 180,000,000원 중 8,940,200원은 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 공부상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 업무시설 기준으로 이용·금융 조건을 확인해야 합니다.
- 입지. 수원공업고등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 승강기, 기계식주차, 소방, 도시가스 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 북측 약 12미터 포장도로에 접합니다. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 제공 실거래가 2021.11. 이후 확인되지 않습니다. 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 2.1회이며 낙찰률은 0%로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 증액 보증금 원본 확인. 1차 180,000,000원과 2차 260,000,000원 중 실제 배당요구액·채권신고액·매수인 인수 기준을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 김몽기 임차권등기가 보증금 전액 변제 전까지 말소되지 않는다는 인수 조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 신지호 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 점유 부분과 현재 실제 점유 여부가 확인되지 않았습니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단·수원시·군포시 압류의 체납액과 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 박지영 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 담보가등기 여부와 관련 채권관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공덕농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-176호로 설정돼 있고 채무자는 김현미입니다. 공동담보 부동산과 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 용도와 대출 조건 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔)인 점을 반영해 취득 목적과 금융 조건을 검토해야 합니다.
- 현재 점유·인도 확인. 임차권등기자인 김몽기와 전입자인 신지호의 실제 점유 상태, 열쇠 인도와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형 경매”
이 물건은 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 174,300,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하므로 배당표 기준 실질취득은 183,240,200원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득이 각각 182,508,140원, 181,937,326원으로 거의 고정됩니다. 최저가 하락이 곧 총취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
가격도 낙관하기 어렵습니다. 실거래 평균 225,000,000원은 모두 2021년 거래에서 나온 값이고, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 배당표 기준 실질취득은 최신 거래의 122.2%입니다. 여기에 임차권등기상 2차 보증금 260,000,000원이 실제 인수 기준으로 인정되면 실질취득은 263,240,200원까지 커질 수 있습니다. 선순위 임차인의 정확한 보증금과 배당요구 범위가 확정되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.