수원지방법원 2025타경43186. 안성시 공도읍 만정리 엘리시아 2층 204호, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 현재 최저매각가는 감정가 167,000,000원에서 3회 유찰된 81,830,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 2022년 3월부터 대항력을 갖춘 임차인 김정화의 보증금이 171,000,000원이기 때문입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 우선변제권자로서 배당금을 수령한 뒤 남는 금액에 대해 대항력을 포기하고, 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의한다는 서류를 제출했습니다. 따라서 본 리포트의 실질취득액은 81,830,000원, 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-10 엘리시아 2층204호 · 도로명 경기도 안성시 공도읍 송원길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 204호 |
| 사용승인 | 2017.04.27 |
| 소유자 | 전병찬 (2022.04.15. 거래가 171,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,280,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
말소기준권리는 2023.04.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 이에 앞선 2018년 신한은행 근저당은 2022.03.24. 이미 말소됐고, 2020년 안성시 압류도 2020.11.17. 해제되어 말소됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 2026년 안성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인입니다. 김정화는 임대차계약일 2022.02.26., 확정일자 2022.03.02., 전입·점유개시 2022.03.24.로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 171,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정화 | 주택(204호) 전부 | 171,000,000원 | 2022.03.24 / 2022.03.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 물건의 최저매각가는 감정가 167,000,000원에서 3회 유찰되어 81,830,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 65,464,000원, 그 다음은 52,371,200원입니다.
하지만 동일 면적의 확인 가능한 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아, 현재 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 엘리시아는 32세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.6회로 나타납니다. 현재도 이미 3회 유찰된 만큼 가격 할인 자체보다 환금성과 실제 거래가격 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,940원 |
| 1. 임차인 김정화 보증금 | 171,000,000원 | 79,957,060원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,280,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 91,042,940원입니다. 다만 대항력 포기서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 있어 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만정초등학교 동측 인근에 위치하며 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 204호이며 사용승인일은 2017.04.27입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 엘리시아는 32세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력·반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 본 건 김정화 임차보증금 전부에 적용되는지 확인하세요.
- 배당표 재확인. 현재 회차 기준 임차인 배당은 79,957,060원, 원칙상 부족분은 91,042,940원입니다. 확약이 없으면 이 숫자가 핵심 인수위험입니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 임차인 배당액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 실거래 확인. 동일 면적의 비교 실거래가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 환금성 점검. 32세대 규모와 평균 3.6회 유찰 이력을 감안해 실제 매매 수요와 매도기간을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 “포기서의 효력”이 먼저다
이 사건을 숫자만 보면 감정가 167,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 81,830,000원까지 내려온 경매입니다. 그러나 대항력 임차보증금이 171,000,000원이므로, 확약이 없다면 현재 회차에서 미배당되는 91,042,940원이 매수인의 핵심 부담이 됩니다.
이번 사건은 그 위험을 주택도시보증공사의 대항력 포기서가 해소하는 구조입니다. 배당 후 남는 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의했으므로, 이를 그대로 적용하면 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 현재 최저가 81,830,000원입니다. 다만 동일 면적 실거래 비교자료가 없어 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없고, 32세대 규모와 평균 3.6회 유찰 이력을 감안하면 환금성 검증이 필요합니다. 권리의 핵심은 포기서 확인, 가격의 핵심은 실거래 확인. 두 조건이 모두 확인돼야 입찰 판단이 완성됩니다.
