의정부지방법원 2026타경2333. 고양시 일산동구 식사동의 다세대주택, 현황 외벽 표기상 102동 2층 201호입니다. 심상현이 2024년 6월 거래가 360,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 272,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024년 우리카드 가압류 10,609,685원과 2026년 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 둘 모두 매각으로 소멸합니다.
과거에는 가처분·강제경매·다수 근저당·신탁 등 복잡한 등기 이력이 있었지만, 현재 경매에서 문제 될 수 있는 과거 권리들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현존 권리만 보면 구조가 비교적 단순하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 되어 있으므로 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2333 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-21 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.4㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관 · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2023.10.20 |
| 소유자 | 심상현 · 2024.06.28 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 260,060,146원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2024년 농협은행 근저당
현재 말소기준은 2024.06.28 농협은행주식회사 근저당권 272,800,000원입니다. 그 이후의 우리카드 가압류 10,609,685원과 농협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 359,000,000원은 ‘할인’이라 보기 어렵다
식사블루힐(102동) 전용 52㎡대에서 확인되는 실거래는 2건이며 모두 360,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 1월, 최근 12개월 평균도 360,000,000원입니다. 신건 최저가 359,000,000원은 이보다 1,000,000원 낮은 99.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.4㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.11 | 52.94㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 52.4㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
전체 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 모두 360,000,000원이고 최근과 이전 거래의 가격 추세도 0.0%입니다. 따라서 하락 추세 신호는 없지만, 신건 최저가와 최근 시세의 차이 역시 사실상 없습니다. 현재 가격을 “시세보다 확실히 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,826,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 272,800,000원 | 272,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,609,685원 | 10,609,685원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,764,315원 |
359,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구 합계 283,409,685원이 전액 배당되고 소유자에게 69,764,315원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 359,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 287,200,000원 | 1,030,485원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 229,760,000원 | 57,666,325원 | 0원 |
1회 유찰 시 287,200,000원, 2회 유찰 시 229,760,000원으로 내려갑니다. 채권자 미배당액은 생기지만 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 제공된 시나리오에서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근으로, 다세대·단독주택·아파트단지·근린생활시설·소규모 공장·창고·공원·학교·임야가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 및 남동측 동국로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2023.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 다세대주택으로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 감정평가상 본건 북측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 식사블루힐(102동)은 총 9세대이고 확인되는 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼 현황 점유자, 전입·확정일자와 실제 임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 359,000,000원과 최신 실거래 360,000,000원의 차이는 1,000,000원뿐입니다. 신건 응찰 전 현재 매물가와 호별 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 동 표기 확인. 집합건축물대장에는 “주건축물제1동”, 현황 건물 외벽에는 “102동”으로 표시돼 있으므로 현장에서 해당 호수를 정확히 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 농협은행 근저당 272,800,000원, 우리카드 가압류 10,609,685원 및 경매개시결정의 최신 변동 여부를 매각 직전 등기부에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 9세대 규모이고 거래 표본도 적어, 향후 매도 시 거래 속도와 가격 변동성을 함께 고려할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 검증 필요
이 사건의 현재 등기구조는 복잡하지 않습니다. 과거 가처분·경매·근저당·신탁은 이미 정리됐고, 2024년 농협은행 근저당을 기준으로 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 359,000,000원은 2026년 1월 최신 거래 360,000,000원 및 최근 12개월 평균 360,000,000원의 99.7%로, 경매라는 이유만으로 가격 메리트가 크다고 보기 어렵습니다. 게다가 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 9세대 소규모 단지라 거래 표본도 제한적입니다. 권리 부담은 낮지만, 신건에서는 가격과 실제 점유관계 확인이 승부처입니다.
