수원지방법원 2025타경43196. 평택시 합정동 청담스카이 4층 401호입니다. 사건의 핵심은 겉으로 보이는 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 실제 임차인은 이국형 1명으로, 임대차계약은 2022년2월24일, 확정일자는 2022년3월4일, 전입·점유 개시는 2022년4월1일입니다. 말소기준권리인 2024년2월5일 주식회사에이블자산관리대부 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.

현재 회차 매각가 83,300,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,899,400원을 먼저 제외하고, 이국형의 보증금에 81,400,600원이 배당됩니다. 원칙적으로 남는 보증금은 88,599,400원이고, 대항력 있는 임차인이므로 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 규모에 수렴하는 전형적인 인수형 구조입니다.

이 포기 효력은 해당 임차보증금 관계에만 적용됩니다. 다만 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 이국형 1명이고 별도 임차인은 확인되지 않으므로, 현재 확인된 범위에서는 확약 밖의 추가 임차보증금 인수 위험이 없습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 하지만 잔존청구권은 포기

이 사건의 말소기준은 2024.02.05 주식회사에이블자산관리대부 가압류 16,508,845원입니다. 임차인 이국형의 확정일자와 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 이후 설정된 주택임차권등기, 평택시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 선행 대항력의 미배당 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아니므로, 이 사건에서는 별도로 제출된 포기서가 실질 인수 여부를 바꾸는 핵심 문서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이국형은 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 가정상 보증금 170,000,000원 중 81,400,600원이 배당되고 88,599,400원이 미배당됩니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 보인다

청담스카이 전용 61.99㎡의 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 지표는 136,500,000원, 최신 거래는 2022.04의 170,000,000원입니다. 현재 최저가 83,300,000원은 최근 12개월 평균의 61.0%입니다. 포기서 반영 후 실질취득 역시 83,300,000원이므로, 권리 인수액을 더해 가격 메리트가 사라지는 사건은 아닙니다.

전체 평균도 136,500,000원이며 최저 거래가는 115,000,000원, 최고 거래가는 170,000,000원입니다. 현재 최저가 83,300,000원은 이 실거래 범위보다 낮습니다. 다만 청담스카이는 총 8세대이고 실거래 표본도 3건뿐이므로, 평균값만으로 환금성을 넉넉하게 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

배당 계산상 이국형 보증금의 미배당액은 88,599,400원입니다. 포기서가 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 본건은 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택고등학교 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장 상 용도는 오피스텔이며, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 401호이며, 급·배수·위생·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 공시지가 1,675,000원/㎡, 토지면적 622.6㎡이며 북서측 중로3류 포장도로에 접합니다.
• 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 적용됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 청담스카이는 총 8세대이며 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 핵심이므로 입찰 전 문구와 적용 대상을 직접 대조해야 합니다.
• 임차인 범위 확인. 실제 임차인은 이국형 1명으로 확인됩니다. 포기 효력은 이 임차보증금 관계에 적용되므로 별도 점유자가 생겼는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 분리. 배당표상 미배당 보증금은 88,599,400원이지만, 포기서 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 실질취득 계산이 크게 달라집니다.
• 시세 기준. 실질취득 83,300,000원은 최근 12개월 평균 136,500,000원의 61.0%입니다. 다만 총 8세대·거래 3건으로 표본이 얇다는 점을 함께 반영해야 합니다.
• 환금성. 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 취득가격뿐 아니라 향후 매도 난이도를 보수적으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”

이국형은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 보증금 170,000,000원이 최저가 83,300,000원보다 크기 때문에 포기서가 없다면 미배당액 88,599,400원이 인수되는 전형적인 고위험 구조입니다. 이 경우 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

하지만 본건은 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 그 결과 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 83,300,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 136,500,000원의 61.0%로 가격상 할인 구간입니다.

다만 총 8세대, 실거래 3건, 평균 2.0회 유찰이라는 숫자는 환금성 측면의 약점입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐고 가격도 낮지만, 소규모 오피스텔 성격의 환금성은 보수적으로 볼 사건입니다.