수원지방법원 2025타경43236. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 5층 515호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 원룸형 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박금환이며, 2016.09.28. 거래가액 160,635,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 강서농업협동조합의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
등기 이력에는 2010년부터 가처분·신탁·근저당 및 이전등기가 복잡하게 이어지지만, 주요 선행 가처분·신탁·기존 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2016년 강서농업협동조합 근저당과 2025.12.22. 임의경매개시결정입니다. 따라서 등기상 매수인이 인수할 권리로 표시된 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43236 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 5층 515호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1외 3필지 메트로카운티 제5층 제515호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(원룸형 오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 박금환 · 2016.09.28. 소유권이전 · 거래가액 160,635,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 103,414,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2016.09.28. 을구 7번 강서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도 확인
초기 권리관계는 복잡합니다. 2010년 변동규 및 코람코자산신탁의 가처분, 2012년 코람코자산신탁의 신탁, 2015년 국제자산신탁의 신탁, 2011년 변동규 명의의 채권최고액 5,000,000,000원 근저당권과 그 일부 이전 등이 존재했지만, 모두 등기부상 말소됐습니다. 2016.09.28. 박금환에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 강서농업협동조합의 126,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 2025.12.22. 서울강서농업협동조합의 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 100,000,000원, 현재 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 24,010,000원, 5회 유찰 시 16,807,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 92,717,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 102,822,180원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 109,895,526원 | 0원 |
중요한 점은 유찰 횟수 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않는다는 것입니다. 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 원룸형 오피스텔이므로, 가격 판단은 동일 건물·동일 용도 거래자료를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 강서농업협동조합 | 126,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 근저당권 미배당액은 92,717,400원이나, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 5층 515호는 원룸형 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 여술근린공원 남동측 인근으로, 산업단지 배후지의 업무시설·근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상6층 건물의 5층 515호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·보안·화재탐지·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 4필1단 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측 및 남서측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 국가산업단지(포승지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반상업지역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 현관문과 건물 1층의 유치권 행사 표기에 대해 점유 주체와 피담보채권, 점유 개시시점, 공사대금 관계를 원자료로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2016.09.28. 을구 7번 강서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현재 제시된 임차인 신고는 없습니다. 실제 점유자는 현장과 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 34,300,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·동일 이용형태 거래를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 원룸형 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도에 따른 이용·환금 조건을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정은 집행비용과 근저당권 중심이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 34,300,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2016년 강서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 건물 1층과 현관문에 유치권 행사중 표기가 있고 성립 여부가 불분명하다는 점이 이 사건의 가장 큰 변수입니다.
또한 실제 이용은 원룸형 오피스텔이지만 사건상 용도는 근린시설이고, 비교할 실거래 시세도 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 유치권과 가격 검증은 미해결. 이 두 가지를 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있는 사건입니다.
