수원지방법원 2025타경43236. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 5층 515호입니다. 물건 분류는 근린시설이며, 감정평가서에는 원룸형 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 지하 1층·지상 6층 규모의 철근콘크리트구조이고, 대상 호실은 5층에 위치합니다.

가장 먼저 눈에 들어오는 건 가격입니다. 감정가 100,000,000원에서 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 24,010,000원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 24.01%, 할인율로 환산하면 75.99%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 감정가 대비 하락폭이 크다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

더 중요한 문제는 별도로 있습니다. 매각물건명세서에 건물 1층 및 현관문의 유치권 행사 표기가 언급되고, 감정평가서에도 유치권 행사 현황이 기재되어 있습니다. 유치권의 실제 성립 여부는 불분명합니다. 이는 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실과 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 유치권은 별개

현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2016년 9월 28일 설정된 강서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이며, 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.

등기부에는 과거 변동규 명의 채권최고액 5,000,000,000원 근저당권과 여러 차례의 신탁·가처분·가압류 이력이 나타납니다. 특히 5,000,000,000원 근저당권은 2015년 1월 14일 해지를 원인으로 이미 말소된 권리입니다. 과거의 큰 채권최고액만 보고 현재 낙찰자가 이를 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 임차인 없음과 점유 문제 없음은 다르다

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 계산에는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수액이 포함되지 않습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 어떤 권원으로 사용 중인지까지 확정된 상태는 아닙니다.

등기상 매수인 인수액 0원이라는 계산은 실제 명도 부담까지 0원이라는 의미가 아닙니다. 유치권 다툼이나 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 낙찰받으면 인도 및 분쟁 해결 과정에 별도의 시간과 비용이 필요할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 24%가 실제 시세 24%는 아니다

이 물건은 4회 유찰을 거쳐 감정가 100,000,000원 대비 최저매각가 24,010,000원에 이르렀습니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 정상적인 거래가격보다 얼마나 낮은지는 산정할 수 없습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 계산 시나리오입니다. 실제 향후 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

현재 최저가에 낙찰되고 등기상 인수액이 없다는 가정에서는 24,010,000원이 취득가격 계산의 출발점입니다. 다만 실제 취득원가에는 취득 관련 세금·비용 등이 추가되며, 유치권이 성립하는 경우 발생할 수 있는 분쟁이나 경제적 부담은 아직 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 금액을 최종 실질취득원가라고 단정하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

매각대금 24,010,000원에서 집행비용 추정액 832,180원을 공제하면 강서농업협동조합 근저당권에 23,177,820원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 126,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 102,822,180원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

위 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이며 실제 대출잔액이나 확정 배당 부족액을 뜻하지 않습니다. 신청채권자의 청구금액은 103,414,341원으로 별도 기재되어 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 구조

최저매각가격이 더 내려가면 근저당권자의 회수액은 감소하고 미배당 금액은 증가합니다. 그러나 배당받지 못한 근저당 채권액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하며, 유치권 등 별도로 검토할 권리의 위험은 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 포승읍 도곡리 여술근린공원 남동측 인근에 위치합니다. 산업단지 배후지로 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 25m, 북동측 및 남서측 약 20m 포장도로와 접합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 중 5층 호실입니다. 위생·급배수, 소방, 보안, 화재탐지, 승강기 및 주차설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 경매물건 분류는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 원룸형 오피스텔입니다. 실제 건축물대장상의 용도와 이용상태, 향후 임대·매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 국가산업단지(포승지구)에 포함됩니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있으며, 공시지가 기재액은 2,129,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 그러나 건물의 유치권 행사 표기는 별도의 법적·점유상 위험입니다.
• 환금성. 산업단지 배후지의 원룸형 오피스텔 이용 물건으로, 일반 아파트와 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다. 최근 비교 거래가격이 확인되지 않고 4회 유찰된 이력까지 있어 매각 소요기간과 재매각 가격에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 실체 확인. 건물 1층 및 현관문에 표시된 유치권 행사 주체, 주장 채권액, 채권 발생 원인, 변제기, 실제 점유 여부와 범위를 확인해야 합니다. 표시만으로 성립을 단정해서도, 불분명하다는 이유로 무시해서도 안 됩니다.
• 대상 호실과의 관련성. 유치권 주장이 건물 공용부분에 관한 것인지, 제515호 개별 호실에 관한 것인지 확인하세요. 유치권의 목적물과 피담보채권 사이의 견련성도 검토해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 임대차관계, 점유 권원과 명도 가능성을 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없더라도 임대관계가 미상인 점을 간과하면 안 됩니다.
• 등기 원본 재확인. 2016.09.28 강서농업협동조합 근저당권의 말소기준 지위와 경매개시결정, 이미 말소된 과거 권리들을 최신 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 메트로카운티 내 유사 호실 및 인근 원룸형 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 공실 수준과 거래량을 확인해야 합니다. 감정가의 24.01%라는 사실만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
• 용도·운영 제약. 근린시설 분류와 실제 오피스텔 이용상태를 건축물대장·관리규약 등과 대조하고, 임대 또는 매각 시 적용될 수 있는 제한사항을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 낙찰 후 부담 가능 비용을 확인하고, 취득 관련 세금과 명도·분쟁 비용까지 포함해 총투자금액을 계산해야 합니다.
• 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서의 유치권 관련 비고, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것은 해결되지 않은 권리”

이 사건은 가격만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 100,000,000원에서 최저가 24,010,000원까지 하락했고, 4회 유찰된 현재 회차에서 등기상 인수액도 0원으로 계산되기 때문입니다.

그러나 매각물건명세서와 감정평가서에는 유치권 행사 표기가 존재하며 성립 여부가 불분명하다는 핵심적인 위험 신호가 있습니다. 임대관계 역시 확정되지 않았고, 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 여기에 근린시설로 분류되지만 원룸형 오피스텔로 이용되는 물건의 특성과 4회 유찰 이력까지 고려해야 합니다.

결론은 권리 일부 양호, 종합 위험 높음 — 입찰 보류 및 유치권 우선 조사입니다. 등기상 근저당권이 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 유치권 위험이나 실제 취득비용이 사라지는 것은 아닙니다. 유치권의 성립·점유관계가 정리되고, 별도로 검증한 최근 시세를 기준으로 실질취득원가에 충분한 여유가 생길 때에만 입찰 적정성을 다시 판단하는 것이 바람직합니다.