수원지방법원 2025타경43285. 평택시 포승읍 평택포승골든포트 8층 802호로, 전용 18.32㎡의 원룸형 도시형 생활주택입니다. 2018.07.12 설정된 신한은행 근저당권 72,000,000원이 말소기준권리이며, 등기 자료상 이 근저당권과 2025.12.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 가정에서도 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
그러나 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 2022.12.01 등기된 민간임대주택등기는 소멸 여부가 확정적으로 정리돼 있지 않습니다. 따라서 말소기준일 이후라는 이유만으로 모든 등기가 자동 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 둘째, 예정 매각기일은 2026.07.06이었고 자료 조회일은 2026.07.11입니다. 32,200,000원은 이미 지난 회차의 예정 최저가이므로 법원 경매정보에서 매각·변경·재매각 여부를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43285 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4 평택포승골든포트 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 원룸형 도시형 생활주택(아파트) · 전용 18.32㎡ · 지하 2층·지상 20층 중 8층 |
| 소유자 | 김민정 (2018.07.12 소유권이전) |
| 단지 | 평택포승골든포트 · 252세대 · 2018.04.23 사용승인 |
| 감정가 / 예정 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 / 65,249,767원 |
| 예정 매각기일 | 2026.07.06 — 조회일 2026.07.11 기준 경과 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 민간임대등기는 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 소유자 점유나 공실로 단정할 수 없습니다. 전입세대·점유자·사업자등록 여부를 현장에서 다시 확인해야 하며, 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 권리와 배당 가정을 기준으로 한 수치입니다.
② 시세 비교 — 32,200,000원은 매력적이었지만 ‘지난 가격’이다
평택포승골든포트 전용 18.32㎡ 중심의 최근 실거래 12건입니다. 표본에는 전용 16.86㎡ 거래 1건이 포함돼 있으며, 전체 평균은 42,341,666원, 최저는 36,450,000원, 최고는 48,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.32㎡ | 8 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 44,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 11 | 42,500,000원 |
| 2026.02 | 18.32㎡ | 18 | 48,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 16.86㎡ | 5 | 46,500,000원 |
| 2025.09 | 18.32㎡ | 17 | 36,450,000원 |
| 2025.09 | 18.32㎡ | 17 | 38,200,000원 |
| 2025.09 | 18.32㎡ | 17 | 36,450,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 42,341,666원 |
2026.07.06 회차의 예정 최저가 32,200,000원을 기준으로 하면 실질취득액도 인수 0원 가정 아래 32,200,000원이며, 실거래 평균의 76.0%입니다. 실거래 최저 36,450,000원보다도 낮아 그 회차 자체의 가격 조건은 유리했습니다. 다만 이 가격은 조회일보다 앞선 매각기일에 적용됐던 금액이므로, 현재도 같은 조건으로 입찰할 수 있다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (2026.07.06 예정 최저가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 31,220,400원 |
| 근저당 미배당 | 72,000,000원 | 40,779,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
예정 최저가 32,200,000원에서는 집행비용 979,600원을 제외한 31,220,400원이 근저당권에 배당되고, 40,779,600원이 미배당됩니다. 근저당권 미배당은 채권자의 회수 부족분이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여술근린공원 남측 인근이며, 아산국가산업단지 포승지구를 배후로 상업용·업무용·아파트 등 주거용 부동산이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능한 도로망이 갖춰져 있고 인근에 대중교통 정류장이 있습니다. 동측 비교적 근거리에 서평택IC가 위치합니다.
- 이용상태. 전용 18.32㎡ 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 개별난방·엘리베이터·기계식 및 자주식 주차시설·출입구 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·국가산업단지 포승지구에 포함되고 폭 20~25m 중로에 접합니다. 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 12건은 확인되지만 소형 원룸형 주택이고 산업단지 배후의 상업·업무 혼재지역이므로 임대수요와 실제 매도기간을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰·상태 확인 체크리스트
- 매각 결과 확인. 2026.07.06 기일이 경과했습니다. 매각·유찰·변경·취하·재매각 여부를 법원 경매정보에서 먼저 확인해야 합니다.
- 새 최저가 재산정. 재매각이 공고되더라도 32,200,000원을 그대로 적용하지 말고 새 공고의 최저매각가와 매각기일을 기준으로 자금계획을 다시 세워야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.01 등기의 말소 여부, 민간임대주택 등록 상태와 임대의무기간을 관할 관청 및 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 점유자 면담, 사업자등록 여부와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 소유자 또는 점유자가 있다면 인도명령·명도 비용을 반영해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세와 최우선변제 가능성을 확인해 배당 시뮬레이션상 인수 0원이 실제 조건에서도 유지되는지 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 법원 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋았지만, 지금 입찰할 수 있는 가격은 아니다”
2026.07.06 예정 회차만 놓고 보면 실질취득액 32,200,000원은 실거래 평균 42,341,666원의 76.0%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이어서 숫자는 매력적이었습니다. 그러나 조회일인 2026.07.11에는 매각기일이 이미 경과했습니다. 따라서 이 물건을 현재 최저가 32,200,000원의 유효한 입찰 대상으로 결론내릴 수 없습니다.
권리 역시 “말소기준 근저당 이후 전부 소멸”이라는 한 문장으로 끝낼 수 없습니다. 2018.07.12 신한은행 근저당권과 2025.12.24 경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 정리돼 있지만, 2022.12.01 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요하고 실제 임대관계도 미상입니다. 결론은 가격 조건은 긍정적이었던 과거 회차, 현재 판단은 보류입니다. 법원의 최신 진행 상태와 민간임대주택 등록·점유관계가 확인된 뒤에야 새로운 입찰가와 최종 권리판단을 세울 수 있습니다.
