수원지방법원 2025타경43294. 평택시 지산동 767-6의 건물과 토지가 일괄 대상입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 지하1층 근린생활시설, 1층 단독주택(다가구), 2층 근린생활시설, 3층 단독주택(다가구)으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층이며, 토지는 139.0㎡의 대지입니다.
소유자는 조형래로 2014.06.18 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.08.02 설정된 우리은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 들어온 가압류 4건, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43294 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 767-6 · 경기도 평택시 지산로5번길 3 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 지하1층/지상3층 |
| 감정 이용상태 | 지하1층 근린생활시설 · 1층 단독주택(다가구) · 2층 근린생활시설 · 3층 단독주택(다가구) |
| 토지 | 대 · 139.0㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조형래 (2014.06.18 소유권이전 · 2014.06.17 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 717,579,600원 / 246,130,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 93,335,525원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 1991년과 2000년 송탄농업협동조합 근저당은 2018.12.21 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2019.08.02 우리은행 근저당입니다. 이후 현대캐피탈·비엔케이캐피탈·서울보증보험·에스비아이저축은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
확인되는 실제 임차인은 조휘선 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐고, 전입일은 2025.02.24로 말소기준일 2019.08.02보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.03.31에 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조휘선 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%라고 곧바로 ‘싸다’는 아니다
현재 최저매각가는 246,130,000원으로 감정가 717,579,600원의 34% 수준이며 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 172,291,000원(감정가 24%), 5회 유찰 시 120,603,699원(감정가 17%)입니다.
하지만 이 사건은 감정 이용상태가 근린생활시설과 다가구주택이 혼재된 건물이고, 토지도 함께 매각되는 유형입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 현재 34%라는 숫자는 유찰 경과를 보여줄 뿐, 시세 대비 저렴함을 입증하는 숫자는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,245,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 10,831,150원 | 10,831,150원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 16,051,262원 | 16,051,262원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,530,763원 | 10,530,763원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 41,277,027원 | 41,277,027원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,193,978원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 188,690,202원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 53,193,978원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 제시외 시설 — 옥탑 태양광설비는 매각 제외
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역(지하철 1호선) 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독 및 다세대주택·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 송탄역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도 혼합. 지하1층과 2층은 공부상 근린생활시설, 1층과 3층은 공부상 단독주택(다가구)입니다. 일부 내부는 폐문부재 등으로 확인하지 못했습니다.
- 토지. 139.0㎡ 대지, 일반상업지역, 주상용, 평지·정방형이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,750,000원/㎡입니다.
- 지역 제한. 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가 기재. 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다. 매각기일 2026.09.14에는 최신 규제 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조휘선은 대항력은 없지만 보증금·점유 부분·확정일자가 확인되지 않습니다. 원본 명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 내부 이용상태 확인. 감정 당시 일부 내부를 확인하지 못했으므로 실제 근린생활시설·다가구 사용 상태와 공실 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 태양광설비 제외. 옥탑의 제시외 태양광설비는 매각 대상이 아닙니다. 점유·철거·사용 관계를 별도로 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가 34%까지 내려왔다는 사실만으로 저평가를 단정하지 말고 건물 상태·임대현황·용도 혼합·환금성을 함께 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 관광특구·비행안전구역·군용비행장 소음대책구역 등 각종 제한이 실제 활용과 증개축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 공법상 규제를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2019.08.02 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 조휘선도 2025.02.24 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 717,579,600원에서 3회 유찰돼 246,130,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린생활시설과 다가구주택이 혼재하고 토지가 함께 매각되는 주상용 성격의 건물입니다. 옥탑 태양광설비도 매각에서 제외됩니다. 따라서 “34%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, “권리는 정리되지만 현장·수익·활용가치 검증이 필요한 물건”으로 보는 편이 맞습니다.
