인천지방법원 2025타경33796. 김포시 구래동 ‘김포한강아이파크’ 310동 3층 302호, 전용 84.9592㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김재욱이며 2023.12.19 매매를 원인으로 거래가액 459,000,000원에 취득해 2024.02.15 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 396,000,000원이 말소기준권리이고, 이 근저당권은 2025.01.13 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 이후의 가압류 3건, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 중요한 것은 가격입니다. 이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 447,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 417,916,666원이고, 최신 거래도 435,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 107.0%이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33796 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6874-20 김포한강아이파크 310동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9592㎡ · 29층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김재욱 (거래가액 459,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 447,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 369,275,303원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.15 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2024.02.15 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 중소기업은행 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권은 2025.01.13 한국주택금융공사로 이전돼 있고, 한국주택금융공사가 경매를 신청한 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득 4.47억은 최근 거래보다 높다
김포한강아이파크는 1,230세대, 사용승인일은 2018.02.19이며, 본건과 면적이 일치하는 전용 84.96㎡ 실거래가 최근 12건 확인됩니다. 거래 범위는 400,000,000원~435,000,000원, 최근 12개월 평균은 417,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 412,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 414,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 17 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 403,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 18 | 432,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14 | 434,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 417,916,666원 |
본건도 3층인데, 동일 면적 3층 거래가 2026.05에 403,000,000원, 2026.04에 400,000,000원으로 확인됩니다. 반면 현재 실질취득액은 인수 0원이므로 최저가와 같은 447,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 지표도 107.0%로 나타나므로 지금 회차에서 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 447,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,870,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 41,271,239원 | 41,271,239원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 32,000,000원 | 2,858,761원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 8,743,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 478,014,774원 중 예상 채권배당액은 440,130,000원, 미배당액은 37,884,774원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 추가 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 447,000,000원 | 440,130,000원 | 37,884,774원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 357,600,000원 | 351,793,600원 | 126,221,174원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 286,080,000원 | 281,274,880원 | 196,739,894원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 확인된 사건이 아니므로, 유찰 시 매각가가 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 현재 신건 447,000,000원이 아니라, 실제 입찰 회차의 매각가와 당시 실거래 수준을 다시 비교하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 김포시 구래동 호수초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 3층이며, 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당하며, 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,230세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 현재 신건 최저가는 최근 거래 범위 상단보다도 높은 수준입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세로 착각하지 않기. 최저가 447,000,000원은 최근 12개월 평균 417,916,666원의 107.0%입니다. 최신 거래 435,000,000원보다도 높습니다.
- 3층 실거래 확인. 본건과 같은 3층의 동일 면적 거래가 403,000,000원과 400,000,000원으로 존재합니다. 입찰가 산정 때 층별 비교자료로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자·전입관계·보증금 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 말소기준 근저당권은 국민은행에서 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당은 매수인 인수와 구분. 신용보증기금·중소기업은행 등에 미배당이 발생하지만 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·조세 확인. 실제 명도비용, 체납관리비, 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 신건 프리미엄”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.15 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 점유·임대관계는 미상이라 현장 확인은 남아 있습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 447,000,000원은 최근 12개월 평균 417,916,666원의 107.0%이고, 최신 거래 435,000,000원보다도 높습니다. 특히 동일 면적 3층 거래가 403,000,000원과 400,000,000원으로 존재한다는 점도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”은 아니지만, “신건이라 바로 싸게 살 수 있는 물건”도 아닙니다. 현재 회차의 핵심 판단은 권리가 아니라 가격입니다.
