수원지방법원 2026타경50032. 안성시 공도읍 송정그린빌 108동 10층 1002호, 전용 84.9909㎡ 아파트입니다. 류상선이 2016년 거래가 168,000,000원에 취득하면서 설정한 채권최고액 147,600,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 현대라이프생명보험주식회사에서 상호변경을 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부 앞부분에는 2001년 국민은행 공동담보 근저당 24,219,000,000원이 기재돼 있지만, 해당 근저당은 2008.03.14 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이를 현재의 선순위 인수권리로 해석해서는 안 됩니다. 확인된 임차인도 없어 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 문제는 권리가 아니라 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 양기리 567 송정그린빌 제108동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9909㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2 · 20층 중 10층 |
| 소유자 | 류상선 (2016.01.06 매매, 거래가 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 56,226,445원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
| 단지 | 송정그린빌 · 860세대 · 사용승인일 2001.12.18 |
① 권리 흐름 — 2001년 근저당은 이미 말소
말소기준권리는 2016.03.04 설정된 을구 3번 근저당입니다. 최초 근저당권자는 현대라이프생명보험주식회사이며, 2025.07.28 상호변경 등기와 확정채권양도를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2022.05.06 설정된 페퍼저축은행 근저당 61,200,000원과 2026.01.09 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 28,833,334원 높다
송정그린빌 동일 면적 84.99㎡의 최근 거래 12건은 130,000,000원부터 192,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 159,166,666원이고, 신건 최저가 188,000,000원은 평균의 118.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 159,166,666원 |
최신 거래 중에는 14층 192,000,000원 사례가 있지만, 같은 달에도 160,000,000원, 163,000,000원, 168,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 단일 최고가만으로 188,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵고, 전체 12건 평균과 비교하면 최저가는 28,833,334원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 24,219,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 현대라이프생명보험 근저당 | 147,600,000원 | 0원 |
| 3. 페퍼저축은행 근저당 | 61,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문기초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 서동대로, 평택제천고속도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 20층 건물 중 10층이며, 도시가스 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 약 20m, 서측 약 8m 포장도로와 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 704,400원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 860세대 단지이고 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 130,000,000원부터 192,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2001년 국민은행 근저당의 2008년 말소등기와 2016년 근저당의 한국자산관리공사 이전 내역을 등기부 원본에서 대조하세요.
- 배당표 재산정. 국민은행 근저당을 배당 대상으로 계산한 시뮬레이션은 말소기록과 충돌하므로 법원 기록을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 전입세대·확정일자·현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가는 최근 평균의 118.1%입니다. 최신 최고가 한 건만 보지 말고 160,000,000원대 거래와 층·수리상태를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 150,400,000원, 2회 유찰 120,320,000원 구간에서 시세 대비 가격을 다시 평가하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자의 인도 일정·비용을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 기일 결과. 매각기일 2026.06.01의 매각·변경·연기 여부와 후속 기일을 법원에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리 핵심은 오래된 국민은행 근저당이 아니라, 그 근저당이 2008년에 이미 말소됐다는 사실입니다. 실제 말소기준은 2016년 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
그러나 최저가 188,000,000원은 최근 12개월 평균 159,166,666원보다 28,833,334원 높고, 평균의 118.1%입니다. 192,000,000원의 최신 고가 거래가 존재하더라도 같은 시기 160,000,000원대 거래가 함께 확인되는 만큼, 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 국민은행 근저당을 배당 대상으로 계산한 시뮬레이션과 실제 말소등기가 충돌하므로 배당관계도 원본 재검증이 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격과 배당표는 보류입니다.
