의정부지방법원 2026타경61178. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌 3차 101동 4층402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김효령이고, 현재 말소기준권리는 2018.08.09. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 189,600,000원입니다. 그보다 앞선 일산농업협동조합 근저당권 558,000,000원은 2018.05.31. 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
말소기준 뒤로 케이비캐피탈주식회사 가압류 25,909,253원, 신한카드 주식회사 가압류 14,021,583원, 이종우 근저당권 50,000,000원, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 오봉훈의 전입일도 2020.11.24.로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61178 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 101동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 121 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 51.9885㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2018.04.04. |
| 소유자 | 김효령 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 이종우 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2018.08.09. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2021년의 두 가압류와 2022년 이종우 근저당권, 2026년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 해당 없음으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오봉훈 | 2020.11.24. | 2026.06.08. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 223,000,000원은 최근 참고거래보다 높다
면적이 매칭된 실거래 참고값은 전용 51.99㎡, 2025.10. 2층 거래 158,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 158,000,000원이고, 현재 최저가 223,000,000원은 그 금액의 141.1%입니다. 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.10. 실거래 | 51.99㎡ | 2층 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.9885㎡ 매칭 | 1건 | 158,000,000원 |
| 현재 최저가 | 51.9885㎡ | 4층 | 223,000,000원 |
다만 시세 참조 단지명은 DS파크빌(101동,102동)으로 표시되어 있어 본건 골든힐스빌 3차와 이름이 다릅니다. 따라서 158,000,000원은 전용면적이 맞는 비교 참고값으로 보는 것이 안전합니다. 표본도 1건뿐이라 정밀한 시세 확정값으로 과신할 수는 없지만, 신건 최저가와의 격차가 큰 만큼 현재 회차에서 가격 메리트를 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 25,909,253원 | 25,909,253원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,021,583원 | 3,568,747원 |
| 4. 근저당 · 이종우 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 279,530,836원이고, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 219,078,000원입니다. 미배당은 60,452,836원이며, 특히 경매신청자인 이종우의 50,000,000원 근저당권은 현재 배당 시나리오에서 0원입니다. 그러나 이 미배당 채권들이 매수인에게 승계되는 것은 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공장·창고·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층/지상4층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2018.04.04.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 공시지가는 807,800원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 가축사육제한구역도 포함·저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 면적 매칭 시세 단지 DS파크빌(101동,102동)은 총 18세대이고 경매 집계상 평균 유찰 3.8회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 현재 최저가 223,000,000원은 최근 면적 매칭 거래 158,000,000원보다 높습니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 시 178,400,000원, 2회 유찰 시 142,720,000원입니다. 현재 참고 시세 158,000,000원과 회차별 가격을 나란히 비교할 필요가 있습니다.
- 임차인 원본 확인. 오봉훈은 대항력 없음으로 판정되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구 접수내용과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 비교 단지명도 골든힐스빌 3차와 다릅니다. 현장 중개업소와 추가 실거래를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 경매 통계 확인. 평균 유찰 3.8회·낙찰률 0.0%라는 집계는 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 이유가 됩니다.
- 배당 변동성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 대기”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준은 2018.08.09. 농협은행주식회사 근저당권이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 오봉훈도 2020.11.24. 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
그러나 현재 최저가 223,000,000원은 최근 면적 매칭 거래 158,000,000원의 141.1%입니다. 비교 표본이 1건이고 단지명도 다르다는 한계를 감안하더라도, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수는 없습니다. 1회 유찰 가격 178,400,000원도 참고 거래보다 높고 2회 유찰 가격 142,720,000원에서야 그 아래로 내려갑니다. 경매 통계도 평균 3.8회 유찰입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리 해소가 아니라 어느 회차에서 가격이 시장 수준으로 내려오느냐입니다.
