의정부지방법원 2026타경61198. 일산서구 가좌동 가좌마을 제606동 9층 902호, 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 최정철이고, 말소기준은 2025.03.28 김성조 근저당권 70,000,000원입니다. 그 뒤 원효통상·우리카드·우리은행·신한은행·하나은행의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위보다 점유관계와 가격입니다. 김성조는 2021.05.24, 오진형·오진우·김은희는 2021.06.04 전입한 것으로 확인됩니다. 모두 말소기준일인 2025.03.28보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 606동 9층 902호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 가좌2로 22 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 153.415㎡ · 지상20층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 최정철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 563,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성조 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 전입관계는 별도 확인
말소기준은 을구 5번 김성조 근저당권입니다. 2025.04.18 이후의 원효통상 가압류 235,366,000원, 우리카드 46,370,934원, 우리은행 75,613,000원, 신한은행 5,596,931원, 하나은행 20,363,887원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·신한은행 근저당과 국세 압류, 김경옥 가처분은 이미 말소된 이력이 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성조 | 2021.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진형 | 2021.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진우 | 2021.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은희 | 2021.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 4.85억’을 봐야 한다
가좌마을6단지벽산은 989세대, 2005.09.22 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 153.42㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 2022.05에는 707,000,000원, 가장 최근인 2026.05에는 485,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 153.42㎡ | 12 | 485,000,000원 |
| 2022.05 | 153.42㎡ | 3 | 707,000,000원 |
| 전체 평균 | 153.42㎡ | 2건 | 596,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 153.42㎡ | 1건 | 485,000,000원 |
전체 2건 평균은 596,000,000원이어서 최저가 563,000,000원이 그보다 낮아 보입니다. 하지만 이 평균에는 2022.05의 707,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 485,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 시세의 116.1%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 450,400,000원, 2회 유찰 360,320,000원입니다. 1회 유찰 가격부터 최신 실거래 485,000,000원보다 낮아지지만, 전입 4명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가만 낮아졌다고 실질취득비용이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 563,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,030,000원 |
| 1. 근저당 · 김성조 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사원효통상 | 235,366,000원 | 235,366,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 46,370,934원 | 46,370,934원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 75,613,000원 | 75,613,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 5,596,931원 | 5,596,931원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 20,363,887원 | 20,363,887원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,659,248원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,030,000원을 제외한 뒤 각 등기채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 101,659,248원으로 계산됩니다. 이 배당안은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 전입자 보증금이 미상이라 실제 인수 위험 판단은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 563,000,000원 | 0원 | 101,659,248원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 450,400,000원 | 9,814,752원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 360,320,000원 | 98,835,232원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통시설 환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상20층 건물 내 9층 902호이며 기본적인 위생·급배수·난방·소방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역), 공시지가 1,733,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래표본. 동일 면적 확인 거래는 2건이고 최근 12개월 표본은 1건이어서 개별 호수의 층·향·상태에 따른 차이를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입 4명 확인. 김성조·오진형·오진우·김은희의 실제 점유 여부, 점유 원인, 보증금과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인자료만으로 우선변제 여부를 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조하세요.
- 김성조 관계 확인. 전입자 김성조와 근저당권자·경매채권자 김성조가 동일하므로 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 596,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 485,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -31.4%이므로 2022.05의 707,000,000원 거래를 현재 시세의 대표값으로 쓰지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시에도 인수위험 재확인. 1회 450,400,000원, 2회 360,320,000원으로 내려가더라도 전입자 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 낙찰가만으로 계산하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 신건 가격도 높고, 전입관계도 아직 닫히지 않았다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석이 끝났다고 보기는 어렵습니다. 말소기준 이전 전입자가 4명이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없기 때문입니다. 특히 김성조는 근저당권자·경매채권자와 동일한 이름으로 확인돼 점유 원인 확인이 중요합니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 485,000,000원인데 현재 최저가는 563,000,000원, 최근 시세의 116.1%입니다. 더구나 거래 추세는 -31.4%입니다. 전체 평균 596,000,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 그 평균에는 2022.05의 707,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 회차는 가격 메리트가 없고, 전입관계 확인 전에는 인수위험도 미확정. 이 두 가지가 이 물건의 핵심입니다.
