80,262,000원
수원지방법원 2026타경50069. 안성시 영동 갤러리하우스 8층 803호입니다. 사건 분류는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔(거실·주방·방3·화장실2)입니다. 이번 사건의 핵심은 단순히 최저가가 80,262,000원까지 내려왔다는 점이 아닙니다. 임차인 유정미의 보증금이 225,000,000원이고, 전입일 2022.01.07·확정일자 2021.12.10으로 2026.01.14 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 이어받는 전형적인 대항력 인수형입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 80,262,000원 중 집행비용 1,844,716원을 제외한 78,417,284원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 146,582,716원이 남습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준으로 수렴합니다. 실제로 4회 유찰 시 룰상 인수액은 170,227,901원, 5회 유찰 시에는 186,779,531원으로 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 영동 541 갤러리하우스 8층 803호 · 도로명 경기도 안성시 시장길 93 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔(거실·주방·방3·화장실2) |
| 대상 면적 | 83.843㎡ |
| 소유자 | 이환희 · 2021.09.28 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 화서신용협동조합·신한은행·의정부중앙새마을금고의 근저당과 가압류·압류·이전 경매 등기는 모두 이미 말소됐습니다. 현 소유자 이환희가 2021.09.28 임의경매 매각으로 취득한 뒤 설정된 의정부중앙새마을금고 근저당 140,400,000원도 2022.01.07 해지로 말소됐습니다.
그 뒤 임차인 유정미는 2022.01.07 전입·점유했고 확정일자는 2021.12.10입니다. 2024.02.19 보증금 225,000,000원으로 주택 전부에 대한 임차권등기가 이뤄졌고, 2024.02.29에는 임대차계약일자가 2021.12.06으로 경정됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2026.01.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정미 | 주택 전부 | 2022.01.07 | 2021.12.10 | 225,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
2024.02.29 등기는 별도 임차인이 아니라 기존 9번 임차권의 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 유정미 1명으로 봅니다. 배당요구도 2024.02.19 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 47.2% 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
갤러리하우스에서 확인되는 비교 거래는 2023.10, 3층, 59.16㎡, 170,000,000원 한 건입니다. 대상 면적은 83.843㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 80,262,000원이 이 거래가의 47.2%라는 수치는 참고는 되지만, 이를 그대로 대상 호수의 적정 시세 할인율로 받아들이기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.10 | 59.16㎡ | 3 | 170,000,000원 | 대상 83.843㎡와 면적 불일치 |
단지 세대수도 7세대이고 확인 거래도 1건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰 상태입니다. 따라서 가격 매력 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 물건 상태와 동일·유사 면적의 추가 거래 확인이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 1. 임차인 유정미 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 78,417,284원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 부족분은 146,582,716원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 부담은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 원칙상 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 80,262,000원 | 146,582,716원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 56,183,400원 | 170,227,901원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 39,328,380원 | 186,779,531원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 유찰이 거듭될수록 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 반대로 이번 포기서가 그대로 적용된다면 낙찰자 실질취득은 각 회차의 낙찰가 중심으로 계산됩니다. 이 사건에서 포기서의 효력과 임차권 말소 이행 여부가 가격보다 먼저 확인할 사항인 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안성시 영동 소재 안성1동 주민센터 북서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 현황 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실·주방·방3·화장실2 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물의 8층 803호입니다. 위생·급배수·개별난방·엘리베이터·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8~10m, 동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 889,000원/㎡입니다.
- 환금성. 갤러리하우스는 7세대이고 확인된 거래가 1건뿐이며 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 현재 물건은 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원문 확인. 배당 후 잔여 보증금의 대항력·반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 원칙상 인수액은 146,582,716원이므로 포기서와 말소가 실제로 연결되는지가 핵심입니다.
- 별도 임차인 오인 금지. 2024.02.29 등기는 유정미 임차권의 계약일자 경정으로, 실제 임차인은 1명입니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·건축물대장·대출 가능 조건을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 추가 확인. 확인 실거래는 2023.10의 59.16㎡ 1건으로 대상 83.843㎡와 면적이 다릅니다. 47.2% 수치만으로 저평가를 단정하면 안 됩니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 포기서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘확약’이 먼저다
겉으로 보면 감정가 234,000,000원이 3회 유찰돼 80,262,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 원래 구조만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차 기준 146,582,716원을 낙찰자가 이어받을 수 있는 인수형입니다. 이 경우 최저가가 싸다는 해석은 성립하지 않습니다.
이번 사건을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 대항력 포기서입니다. 배당 후 남는 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 그대로 적용된다면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 80,262,000원*이 됩니다. 다만 가격 비교 자료는 2023.10 거래 1건뿐이고 대상 면적과도 불일치합니다. 따라서 결론은 “권리상 핵심 위험은 확약으로 해소 가능, 가격은 추가 시세 확인이 필수”입니다.
