대항력 임차권은 있지만, 포기서로 실질 인수 0원* — 안성 갤러리하우스 803호

수원지방법원 2026타경50069. 안성시 영동 갤러리하우스 8층 803호입니다. 사건 분류는 아파트지만 감정평가서의 실제 이용상태는 거실·주방·방 3개·화장실 2개를 갖춘 오피스텔입니다. 현재 소유자 이환희는 2021.09.28. 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 그 종전 경매에서 신한은행 근저당, 가압류와 압류 등은 말소됐고, 같은 날 설정된 의정부중앙새마을금고 근저당도 2022.01.07. 해지로 말소됐습니다.

현재 권리분석의 중심은 종전 채권이 아니라 유정미의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 경정등기 후 2021.12.06., 확정일자는 2021.12.10., 전입·점유개시는 2022.01.07.이며, 임차보증금은 225,000,000원입니다. 모두 현 강제경매개시결정 2026.01.14.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 포기서가 반전

현 경매의 말소기준은 2026.01.14. 강제경매개시결정입니다. 유정미의 전입·점유개시일은 2022.01.07., 확정일자는 2021.12.10.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 포기서가 없다면 배당으로 받지 못한 임차보증금은 매수인에게 남습니다. 반면 2017년부터 2021년까지 등기된 종전 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 이미 일부포기, 해제 또는 2021.09.28. 종전 경매 매각으로 말소됐고, 현재 소유자 명의의 근저당도 2022.01.07. 해지됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

을구 9-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 9번 임차권의 임대차계약일을 2021.12.06.으로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 유정미 1명이며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

* 0원 판단은 제출된 포기서가 매각·배당·임차권등기 말소 과정에서 기재 내용대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 포기서는 유정미 임차권 및 그 우선변제권자로 기재된 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 포기서 적용 밖의 별도 점유자나 임차권이 확인될 경우에는 그 권리를 별도로 분석해야 합니다.

③ 가격 비교 — 거래 1건, 면적은 다르다

확인되는 갤러리하우스 거래는 2023.10.의 170,000,000원 1건입니다. 다만 거래 면적은 59.16㎡, 이 사건 대상면적은 83.843㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 해당 거래가의 96.4%라는 수치는 단순 금액 비교일 뿐, 동일 면적 시세를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)

매각대금은 추정 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 포기서가 없다면 64,293,200원이 매수인에게 남지만, 제출된 대항력 포기서에 따라 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 포기 전 부담은 크게 줄지 않는다

포기서가 없다면 낙찰가가 163,800,000원에서 114,660,000원, 80,262,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금이 64,293,200원, 112,745,240원, 146,582,716원으로 증가합니다. 즉 최저가만 낮아질 뿐 매수인의 총 경제적 부담은 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 포기서가 그 구조를 끊어 실질취득을 각 회차 낙찰가와 같게 만드는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안성1동 주민센터 북서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물의 최상층 803호입니다. 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·발신설비와 스프링클러가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 8~10m, 동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류에 접합니다. 성장관리권역, 하수처리구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 547.0㎡, 공시지가 889,000원/㎡이며 현황은 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 건물이고 확인된 거래는 2023.10.의 1건뿐입니다. 대상면적과 거래면적도 달라 가격 검증력이 낮습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기서 원문 확인. 잔존 보증금 반환청구권 포기, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
• 말소 실행 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소될 절차와 필요한 서류, 배당금 수령 이후의 처리 순서를 확인하세요.
• 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 별도 점유자의 존재 여부를 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 아파트지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 전입·대출·세금·임대수요 판단은 실제 건축물 용도와 이용형태를 기준으로 재검토하세요.
• 시세 재검증. 확인 거래 1건은 대상면적과 일치하지 않습니다. 동일 건물 83.843㎡ 또는 유사한 오피스텔의 거래·임대 사례를 추가 확인하세요.
• 소규모 건물 비용. 총 7세대이므로 관리주체, 공용시설 유지비, 장기수선과 미납 관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “위험한 임차권이 포기서 하나로 사라지는 사건”

이 물건은 권리표면만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 163,800,000원보다 커서 매우 부담스러운 인수형입니다. 현재 회차에서는 배당 후 64,293,200원이 남고, 유찰이 거듭될수록 미배당 보증금은 더 커집니다.

그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 잔여금에 대한 대항력과 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 서류를 제출하면서 결론이 바뀝니다. 포기서가 기재대로 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 163,800,000원*입니다.

남는 문제는 가격과 환금성입니다. 감정 이용상태가 오피스텔이고 총 7세대이며, 확인 거래도 면적이 다른 2023.10.의 1건뿐입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 포기서의 확실한 이행과 동일 면적 시세의 추가 검증입니다. 권리상 반전은 분명하지만, 가격 검증까지 끝난 물건은 아닙니다.