의정부지방법원 2026타경61260. 고양시 덕양구 도내동 가림타워오피스텔 23층 2318호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김지호이고, 2022.09.20. 소유권을 이전받았습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 강인경은 임대차계약일 2022.08.29., 확정일자 2022.08.31., 전입 및 점유개시 2022.09.20.이며 보증금은 105,000,000원입니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2026.01.21. 오케이저축은행 가압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 이보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 원칙적으로 이런 선순위 대항력 임차권은 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 이를 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 23층 2318호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하6층/지상25층 중 23층 |
| 소유자 | 김지호 · 2022.09.20. 소유권이전 · 거래가액 146,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
핵심은 시간 순서입니다. 강인경의 전입·점유는 2022.09.20., 확정일자는 2022.08.31.입니다. 반면 말소기준으로 제시된 오케이저축은행 가압류는 2026.01.21.이므로 임차권이 선순위입니다. 이후의 가압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인경 | 건물의 전부 | 2022.09.20 / 2022.08.31 | 105,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 강인경은 등기부상 임차권자이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 사람이 아닙니다. 배당요구도 2024.09.27. 이루어져 우선변제권 행사가 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 강인경 보증금 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 392,669,899원 | 40,128,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 148,000,000원에서는 임차보증금 105,000,000원이 예상배당표상 전액 배당되고, 가압류에는 40,128,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 457,541,899원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 확약의 차이
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 148,000,000원 | 40,128,000원 | 457,541,899원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 118,400,000원 | 10,942,400원 | 486,727,499원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,720,000원 | 0원 | 497,669,899원 | 12,384,960원 |
즉 이 물건은 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건처럼 “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금에 수렴하는 구조”를 그대로 적용하면 안 됩니다. 그 원칙상 위험을 대항력 포기·말소 확약이 제거한 사건이기 때문입니다. 다만 확약은 기재된 해당 임차보증금에 대한 판단이며, 별도의 다른 임차인이나 인수권리는 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북측 인근이며, 주변은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 남동측 약 18m 포장도로와 남서측 약 15m 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층/지상25층 건물의 23층이며 승강기·소화전·위생 및 급배수 설비가 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원본에서 반드시 대조하세요.
- 임차권 말소 조건. 확약에 따라 전액 배당 여부와 무관하게 말소 동의가 이루어지는지 매각물건명세서와 집행기록을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.09.30. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현재 실제 점유 상태는 현장조사로 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 변동. 집행비용·당해세 등 실제 배당순위와 금액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 동일·유사 오피스텔 실거래 시세 자료가 제시되지 않았으므로 감정가만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 인수는 확약이 지운다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차권 105,000,000원이 걸려 있어 까다로운 유형입니다. 전입·점유와 확정일자가 2022년이고 말소기준 가압류가 2026년이므로 권리 순서만 놓고 보면 임차권이 명백히 앞섭니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미변제액이 남아도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
현재 신건 148,000,000원에서는 임차보증금 105,000,000원이 배당표상 전액 배당되므로 확약을 떠나서도 현재 회차의 인수액은 0원입니다. 더 낮은 회차에서 원칙상 미배당 인수액이 생기는 시나리오가 있지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 이 물건의 승부처는 권리 자체보다 확약서의 정확한 효력 확인과 적정 입찰가격 검증입니다.
