의정부지방법원 2026타경61288. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 13층 1309호입니다. 사건 분류는 대지이고, 등기부는 집합건물이며 감정 이용상태는 1309호와 1310호의 벽체를 제거한 일단의 업무시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 주식회사디와이지오텍이고, 2023.01.27 소유권이전 등기에는 거래가액 423,833,000원이 기재돼 있습니다.
권리 구조의 중심은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이고 공동담보로 위프라임트윈타워 제13층 제1310호가 기재돼 있습니다. 이후 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 박해진의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기부에 이미 말소된 가압류와 압류도 있어, 매수인에게 등기상 승계되는 금액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 13층 1309호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 제13층 제1309호·제1310호 벽체를 제거한 업무시설(사무소) |
| 소유자 | 주식회사디와이지오텍 · 소유권이전 등기 거래가액 423,833,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 878,000,000원 / 878,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박해진 / 16,550,212원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록 1, 2는 벽체를 제거하여 사무소로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2023.01.27 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이고, 그 뒤인 2026.01.28 기술보증기금 가압류와 2026.05.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.12.12 서울신용보증재단 가압류는 2026.03.30 말소됐고, 2026.07.02 국의 압류도 2026.07.14 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 신건 8.78억, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 878,000,000원으로, 신건 감정가 100%입니다. 회차 시나리오는 1회 유찰 시 702,400,000원, 2회 유찰 시 561,920,000원입니다.
다만 가격 메리트를 판단할 수 있는 실거래 비교 대신, 이 사건에서는 회차별 배당 부족액과 매수인 인수액을 함께 보는 편이 중요합니다. 1회 유찰 가격까지는 기재된 채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰 가격에서는 채권 미배당액이 126,649,412원으로 생깁니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지, 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 878,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,180,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 박해진 | 16,550,212원 | 16,550,212원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 186,269,788원 |
현재 회차에서는 기재된 채권액 680,550,212원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 186,269,788원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 878,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 702,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 561,920,000원 | 126,649,412원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕은한강중학교 남동측 인근이며, 대단위 아파트를 배후로 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철근콘크리트지붕 지상 14층 건물의 제13층 제1309호·제1310호입니다. 외벽은 외장석 붙임 및 커튼월 마감, 창호는 알루미늄샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측 광대로, 남서측 소로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양덕은도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 1309호와 1310호의 벽체를 제거한 일단의 업무시설로서 “디와이지오텍” 사무소로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 목록 1·2 일괄매각입니다. 1309호·1310호와 경계·이용관계를 원문 서류로 확인하세요.
- 벽체 제거 현황 확인. 두 호실 사이 벽체를 제거해 사무소로 이용 중이므로 실제 구조와 원상복구 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2023.01.27 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 878,000,000원으로 감정가 100%입니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 업무시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 126,649,412원이 생겨도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황과 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2023.01.27 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 정리되며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가가 878,000,000원으로 감정가 100%이고, 1309호·1310호를 벽체 제거 후 하나의 사무소로 사용 중인 일괄매각 물건이라는 점은 별개의 문제입니다. 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 현황·가격은 확인 후 판단입니다. 이 물건은 “얼마가 싸냐”보다 먼저 “무엇을 일괄로 인수하고 실제로 누가 어떻게 사용하고 있느냐”를 확인해야 하는 사건입니다.
