의정부지방법원 2026타경61329. 고양시 덕양구 내유동 672-14, 유산길 17-12 소재의 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 단독주택 및 부속사, 지하창고로 이용 중이며 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다. 등기부상 현재 소유자는 안명숙이고, 이번 강제경매 채권자는 장정애, 청구액은 9,349,548원입니다. 권리분석의 기준점은 2010년 4월 9일 설정된 벽제농업협동조합 근저당 채권최고액 28,800,000원입니다.
핵심 임차인은 최창용입니다. 1층 전부에 관해 보증금 255,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 확정일자는 2021년 9월 1일, 주민등록일자는 2021년 9월 16일, 점유개시는 2021년 10월 1일입니다. 모두 말소기준권리인 2010년 근저당보다 뒤이므로 제공된 판정대로 대항력은 없고, 매각으로 임차권도 소멸하여 낙찰자 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-14 · 경기도 고양시 덕양구 유산길 17-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 부속사, 지하창고 이용 중 |
| 소유자 | 안명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 504,157,600원 / 504,157,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장정애 / 9,349,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2010.04.09. 을구 8번 벽제농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류 2건, 최창용의 주택임차권, 2026년 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.55억이지만 승계하지 않는다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최창용 주거 · 임차권등기 | 1층 전부 | 255,000,000원 | 2021.09.16 / 2021.09.01 점유개시 2021.10.01 | 없음 말소기준 2010.04.09 이후 전입 | 순위 별도 확인 배당요구 2023.10.17 | 0원 매수인 인수 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건의 현재 최저매각가는 감정가와 같은 504,157,600원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택·토지는 공동주택처럼 동일 평형 거래를 곧바로 대입하기 어려워 신건 가격이 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,157,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,441,576원 |
| 1. 근저당 · 벽제농업협동조합 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장정애 | 9,349,548원 | 9,349,548원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 458,566,476원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 후 근저당과 신청채권자 청구액이 모두 충족되고, 계산상 소유자 잔여는 458,566,476원입니다. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단독주택 및 부속사, 지하창고로 이용 중이며, 경매는 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함합니다.
- 입지. 서울경찰수련장 남서측 인근으로, 주위에는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 주택과 부속사, 지하실로 구성되어 있으며 기본 위생·급배수·난방설비가 갖추어진 것으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단독주택·토지는 동일 단지형 공동주택보다 개별성이 커 실거래 비교가 어렵고, 제시외 건물 및 토지 규제까지 함께 검토해야 하므로 가격 판단 난도가 상대적으로 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 최창용의 전입·확정일자·점유개시·임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 인수 0원 확인. 현재 자료상 대항력 임차인이 아니고 명세서상 인수권리도 해당 없지만, 입찰 직전 변경·정정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현장에서 구조·면적·이용 상태를 감정서와 대조하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사시설 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 이용 제한을 실제 활용 목적과 함께 검토하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 504,157,600원이 시세보다 싸다는 전제 없이 주변 단독주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2010.04.09 벽제농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 최창용은 2021년에 전입한 후순위 임차인이라 대항력이 없습니다. 보증금이 255,000,000원으로 크더라도 낙찰자가 그 금액을 승계하는 구조가 아니며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 504,157,600원을 비교할 최근 실거래 근거가 없고, 물건도 단독주택·토지에 제시외 건물까지 포함된 개별성이 큰 유형입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 판단이 맞습니다.
