수원지방법원 2026타경50077. 평택시 지산동 더 클래스1 601호입니다. 용도는 다세대이며 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트:도시형원룸)입니다. 감정가 167,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 81,830,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이진이이며, 2022년 8월 23일 204,000,000원에 취득한 뒤 2024년 4월 22일 종전 이름 이미화에서 이진이로 변경됐습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 임차권자 허윤혁의 보증금은 195,000,000원이고 전입·점유 개시는 2022년 8월 2일, 확정일자는 2022년 7월 21일입니다. 말소기준인 2026년 1월 16일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 현재 최저가로 배당을 계산하면 보증금 중 79,957,060원만 배당되고 115,042,940원이 남습니다. 원칙만 보면 이 잔액을 매수인이 부담하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서 비고에 신청채권자 주택도시보증공사가 배당금을 수령한 뒤 남는 금액에 대한 대항력을 포기하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 포기서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 포기서가 기재 내용대로 적용되는 해당 임차권에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

현재 권리분석의 말소기준은 2026.01.16 강제경매개시결정입니다. 과거 성남중앙신용협동조합 근저당 975,000,000원과 부평농업협동조합 근저당 146,400,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 반면 허윤혁의 주택임차권은 2024.08.09 등기됐고, 전입·점유 2022.08.02, 확정일자 2022.07.21로 말소기준보다 앞섭니다.

실제 임차인 1명입니다. 허윤혁은 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되며 배당요구도 접수돼 있습니다. 원칙상 미배당 보증금은 매수인이 승계할 수 있으나, 이 사건에는 별도의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

② 시세 비교 — 싸지만, 시장도 급격히 내려왔다

THECLASS1의 유사 면적 거래는 10건이며 전체 평균은 164,200,000원입니다. 다만 과거 2021~2022년의 높은 거래가격이 섞여 있어 이 평균만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 123,000,000원 1건이고, 최근 거래가 과거 구간보다 27.1% 하락했습니다.

포기서를 반영한 실질취득 81,830,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 123,000,000원의 66.5%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 확인 거래보다 낮은 가격입니다. 다만 최신 거래가 123,000,000원으로 내려오면서 최근·과거 추세가 -27.1%를 보인 점은 반드시 가격 상한에 반영해야 합니다. 전체 평균 164,200,000원과의 큰 격차를 그대로 ‘수익 여유’로 보는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)

배당 계산상 허윤혁 보증금 부족분은 115,042,940원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 부족분의 매수인 부담은 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 원칙 인수액은 늘어난다

포기서가 없다면 유찰로 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지기 때문에 총 취득부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 포기서가 그 구조를 끊어 주는 것이 핵심입니다. 따라서 다음 회차로 내려간다는 사실 자체보다 포기서의 원문·적용 대상·말소 절차를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 우선입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 신장동 송탄역 남동측 인근. 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 송탄역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상13층 건물의 6층 601호. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비가 있습니다.
• 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측 약 8m, 북측 약 3m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. THECLASS1은 29세대이며 2016.08.23 준공입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건이고 최근 거래 추세는 -27.1%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기서 원문 재확인. 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 허윤혁의 주택임차권이 실제 매각 후 어떻게 말소되는지 조건과 제출서류를 확인해야 합니다.
• 최신 거래 중심 가격 산정. 전체 평균 164,200,000원보다 2026.04 최신 거래 123,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -27.1%이므로 단순 할인율만으로 입찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 권리 외에 상품성·수요·가격 저항을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 포기서 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — 핵심은 ‘낮은 최저가’가 아니라 포기서의 효력

이 물건을 최저가 81,830,000원만 보고 보면 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건입니다. 하지만 권리구조를 먼저 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차권이 있어, 원칙상 현재 회차에서 115,042,940원의 미배당 인수가 발생합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 떨어져도 미배당액이 늘어 총 부담은 쉽게 줄지 않습니다.

이 사건이 다른 점은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 서류를 제출했다는 점입니다. 이를 그대로 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 81,830,000원입니다. 이는 2026년 4월 최신 거래 123,000,000원의 66.5% 수준입니다. 다만 최근 거래가격이 과거보다 27.1% 하락했고 3회 유찰된 물건인 만큼, 권리는 포기서 확인 후 통과, 가격은 최신 시세 기준으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다.