의정부지방법원 2026타경61353. 파주시 상지석동 갤러리하우스 202동 2층 202호, 전용 59.84㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 김정곤은 2021.09.02. 매매를 원인으로 거래가액 173,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2022.12.06. 국민건강보험공단의 압류로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 임차권등기·강제경매개시결정·파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 말소기준일만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차권자 김영미는 등기일이 2023.09.01.이지만 실제 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.08.26.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.07.22.입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인으로 봐야 합니다. 감정가 160,000,000원 기준 단순 배당모델에서는 보증금 부족분 16,040,000원이 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61353 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-10 202동 2층202호 · 도로명 경기도 파주시 상지석길 384 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 59.84㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2015.08.28 |
| 소유자 | 김정곤 · 2021.09.02. 매매 · 거래가액 173,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
등기상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당 151,200,000원과 우리은행 근저당 127,600,000원은 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2022.12.06. 국민건강보험공단 압류이며, 이후 주택임차권·주택도시보증공사의 강제경매개시결정·파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김영미는 등기 전부터 전입·점유가 있었으므로 원칙적인 대항력 검토가 필요하고, 그 인수 위험을 2026.07.09. 확약서가 해소하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 2021.08.26 · 건물 전부 | 173,000,000원 | 2021.07.22 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 윤수빈 | 2025.02.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은빈 | 2025.04.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김영미는 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 원칙적으로 대항력 및 우선변제권을 가진 임차인입니다. 반면 윤수빈과 김은빈은 각각 2025.02.12., 2025.04.10. 전입으로 말소기준일 2022.12.06.보다 늦어 대항력은 없습니다. 두 사람의 보증금은 미상이므로 배당금액 자체는 확인이 필요하지만, 제공된 판정상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분류되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 1.30억, 신건은 1.60억
갤러리하우스201동202동203동의 전용 59.84㎡ 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 157,600,000원이지만 과거 2021년의 173,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 59.84㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 59.84㎡ | 1 | 139,000,000원 |
| 2021.09 | 59.84㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.08 | 59.84㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2021.07 | 59.84㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.84㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최신 실거래는 2024.01. 130,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 130,000,000원입니다. 신건 최저가 160,000,000원은 이 최근 시세의 123.1%로, 금액으로는 30,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -21.0%이므로 가격 흐름은 하락 방향입니다. 전체 평균 157,600,000원만 보면 차이가 작아 보이지만, 과거 173,000,000원 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 김영미 보증금 | 173,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당모델상 김영미의 미배당액은 16,040,000원으로 계산되지만, 2026.07.09. 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 설문동 북고양설문TG 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·중소형 공장·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2015.08.28입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 공도와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 502,300원/㎡입니다.
- 규모·거래. 갤러리하우스201동202동203동은 24세대이고 전용 59.84㎡ 실거래는 5건입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09. 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 범위를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 김영미 배당·말소 조건 확인. 단순 배당모델상 16,040,000원이 미배당되지만 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 배당 및 말소 절차의 실제 집행 여부를 확인해야 합니다.
- 윤수빈·김은빈 보증금 확인. 두 사람은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 157,600,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -21.0%이므로 신건 가격 160,000,000원을 시세 메리트가 있는 가격으로 평가하면 안 됩니다.
- 유찰·환금성 확인. 동일 단지 경매 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 응찰가 결정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 비싸면 기다려야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 김영미의 173,000,000원 임차보증금은 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서 원칙적으로 강한 권리지만, 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.09. 인수조건변경확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 권리가 정리됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래 130,000,000원의 123.1%입니다. 최근 거래 추세도 -21.0%이고, 동일 단지 경매 평균 유찰은 3.2회입니다. 권리는 확약으로 해소, 가격은 보류. 이 물건은 신건 가격 자체보다 이후 가격 조정 여부가 더 중요한 사건입니다.
