의정부지방법원 2026타경61373. 파주시 아동동 팜스프링아파트 112동 2층 204호입니다. 감정가는 156,000,000원, 신건 최저매각가도 156,000,000원입니다. 소유자는 조우광으로, 2017.08.22. 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.
이 사건은 등기만 보면 주의가 필요한 임차권 사건입니다. 고영희의 보증금은 147,000,000원, 전입·점유개시는 2022.11.14., 확정일자는 2022.10.12.입니다. 말소기준권리는 2023.05.31. 시흥세무서장 관련 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 인수 가능성을 계산해야 하지만, 이 사건에는 그 위험을 바꾸는 인수조건변경확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 112동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층/지상22층 중 2층 204호 · 관리상태 무난 |
| 소유자 | 조우광 (2017.08.22. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2001.09.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
말소기준은 2023.05.31. 갑구 11번 압류입니다. 이후 2023.11.14. 연수구 압류, 2024.10.28. 국세 압류, 2026.05.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·농협은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 2022.11.14. / 2022.10.12. | 有 | 有 | 실질 0원* |
* 확약이 없다는 전제의 회차별 계산상 인수액은 1회 유찰 시 24,747,200원, 2회 유찰 시 49,357,120원입니다. 본 리포트의 실질 인수 판단은 2026.06.16. 확약을 반영한 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 고영희 보증금(우선변제) | 147,000,000원 | 147,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 6,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 신청채권자 기준 미배당이 140,984,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 없이는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 계산상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,000,000원 | 140,984,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 124,800,000원 | 147,000,000원 | 24,747,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 99,840,000원 | 147,000,000원 | 49,357,120원 | 실질 0원* |
이 사건에서 중요한 점은 최저가가 내려간다고 해서 계산상 임차 위험이 사라지는 구조가 아니라는 것입니다. 확약을 제외하면 1회 유찰부터 미배당 임차보증금이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 현재 자료에는 이를 뒤집는 주택도시보증공사의 2026.06.16. 확약이 있어 본 사건의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 156,000,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가가 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주송화초등학교 남측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지와 관공서, 일반음식점·점포 등 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근·진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상22층 건물이며, 본건은 2층 204호입니다. 사용승인일은 2001.09.27.입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·개별난방(도시가스보일러)·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역, 교육환경 보호구역 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 상태. 아파트로 이용 중이며 관리상태는 무난하고, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 직전까지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 변동 확인. 고영희 임차권의 보증금 147,000,000원, 전입 2022.11.14., 확정일자 2022.10.12., 배당요구 내역에 변동이 없는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위와 부족액을 판단할 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2024.04.26. 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 156,000,000원의 시장 적정성을 확인할 수 없습니다. 현장 조사와 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약의 유효성’
표면적으로는 보증금 147,000,000원의 대항력 있는 임차권이 감정가 156,000,000원에 거의 맞닿아 있어 경계해야 하는 사건입니다. 확약이 없다면 유찰될수록 계산상 미배당 인수액이 24,747,200원, 49,357,120원으로 늘어나는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.16. 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 다만 실거래 자료가 없어 가격 매력은 별개 문제이며, 국세·지방세 압류와 공매공고도 남아 있습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약 원문·세금·공매를 확인한 뒤 가격을 따져야 하는 신건입니다.
